Гости ВХ

  • 2083
  •  / 

Как в ОСМД борются с неплательщиками: видео

фото: Михаил Кучнев

Как в ОСМД борются с неплательщиками: видео
Как в ОСМД борются с неплательщиками: видео Гость редакции ВХ — директор областного ресурсного Центра эффективного управления жильем Алина Жесткова.

Когда решение о создании ОСМД правильное?


— Алина Анатольевна, здравствуйте. Марина Максимовна беспокоит. Жильцы нашей пятиэтажки сейчас на распутье — стоит ли создавать ОСМД? Скажите, а какие еще могут быть формы управления?

— Согласно Закону Украины № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» на сегодняшний день существуют три формы управления многоквартирным домом.

Первая — когда собственники принимают решение о самостоятельном управлении без создания юридического лица. Очень интересная демократичная форма, когда абсолютно все жильцы приходят к согласию и выбирают своего представителя. У них нет, как например в ОСМД, председателя правления, ревизионной комиссии. Там просто собирается общее собрание собственников для принятия решений и подписания договорных отношений с поставщиками услуг. Скорее всего, предполагалось, что такая форма управления будет реализована в домах, где мало квартир, поскольку там введение юридического лица будет весьма затратным. Кроме того, введение юрлица — это всегда дополнительные обязательства: отчеты в налоговую, ведение бухучета, и т. д.

Еще одна форма управления подразумевает создание собственниками дома юридического лица — ОСМД. Сюда же входит и управление через ассоциацию ОСМД, когда для оптимизации расходов несколько ОСМД принимают решение об объединении в ассоциацию.

И третья форма — когда собственники не принимают никакого решения. Так случается, когда нет в доме инициативных людей, которые бы взяли на себя эту ответственность. Тогда органы местного самоуправления должны этим объектам назначить управляющую компанию.

— В каких ситуациях форма управления через ОСМД — правильное решение?

— Бытует мнение, что ОСМД эффективно создавать в больших домах, где бюджет будет формироваться с определенными возможностями. Также считается, что ОСМД оправданно создавать в новостроях. Потому что устаревший фонд может быть с такими проблемами, что собственники самостоятельно не справятся. Как практик я вам скажу, что оба эти мнения ошибочны.

В новостроях тоже могут возникнуть проблемы, которые через пять-восемь лет потребуют капитальных затрат. И с такими ситуациями я сталкивалась. Связано это, прежде всего, с тем, что сегодня жилые здания вводятся в эксплуатацию при сомнительном контроле — со стороны государства в том числе. Часто происходят существенные отклонения от проектных решений. Также есть проблемы с наличием документации, с поставщиками услуг.

И, тем не менее, я думаю, что в новостроях ОСМД все же будут быстрее создаваться. В новых домах люди четко осознают себя собственниками и хотят видеть их эффективное содержание с тем, чтобы вложенный капитал не обесценивался.

— Когда еще лучше выбрать ОСМД?

— Когда люди пришли к этому осознанно. Если они видят, что никто, кроме них, не исправит ситуацию, когда это доходит до их сознания — даже невзирая на то, в каком состоянии находится дом, все проблемы решаемы.

Управляющая компания или предприниматель?


— Добрый день. Меня зовут Михаил. Насколько я понимаю, ОСМД может как само осуществлять управление домом, так и нанять управителя. Алина Анатольевна, что предпочесть — управляющую компанию или физическое лицо?

— Я уже пять лет практикую как управляющий в ОСМД и пытаюсь понять, насколько эффективно мое участие в плане организации мероприятий по содержанию дома — то есть в вопросах, которыми, в принципе, занимается ОСМД и без управляющего. В этом формате интересно выглядит физическое лицо — предприниматель.

Раньше в статье «управление», как вида деятельности, фигурировали исключительно юридические лица, а председателем ОСМД мог стать один из собственников многоквартирного дома. С 1 июля 2015 года Законом № 417 физические лица — предприниматели легализованы и закреплены в сфере управления многоквартирными домами. А это дополнительные рабочие места и развитие малого бизнеса.

На мой взгляд, отдав предпочтение управляющей компании, собственники не всегда будут ощущать непосредственный контакт с человеком, который будет знать их объект «от» и «до». Физлицо-предприниматель все же ближе к дому. Уже есть немало примеров, когда человек начинает заниматься управлением в многоквартирном доме в качестве председателя правления, и вскоре мы видим положительный результат — собственники соседних домов, создавая ОСМД, просят его прийти к ним в качестве управляющего.

Управляющие же компании тоже однозначно войдут в рынок, причем с большими объемами. Их поле деятельности — весь многоквартирный жилой фонд, который не определился самостоятельно с формой управления на сегодняшний день.

Возможно ли не платить в ОСМД?


— Алина Анатольевна, здравствуйте. Меня зовут Инна Васильевна. В нашем доме надумали создавать ОСМД. А как быть с неплательщиками? У нас, например, есть жильцы, которые не платили ЖЭКу, получится ли у них не платить ОСМД?

— Я не буду лукавить — у некоторых получается не платить и в ОСМД по разным причинам. Но в объединении совладельцев многоквартирных домов все же меньше шансов остаться безнаказанным.

Во-первых, в ОСМД есть возможность контактировать с каждым собственником. Хорошее правление понимает, что управление ОСМД (по своим уставным обязанностям) в том числе отвечает и за наполнение бюджета. И они должны проводить соответствующую работу, выяснять — почему сложилась такая ситуация с неплательщиком. Безусловно, есть люди, которые просто не платят: мол, не платили никогда ЖЭКу и вам платить не будем. Но если вы будете достаточно убедительны и терпеливы, возможно, вас ждет успех даже без помощи суда. Хорошая коммуникация, прозрачное ведение деловодства, когда вы можете показать, на что потрачены деньги, и результат, который видит человек в конечном итоге, — сведут к минимуму ситуации, когда человек не хочет платить.

Если дело все же дойдет до суда — ОСМД наверняка выиграет процесс лишь в том случае, если будет все в порядке с доказательной базой. В ОСМД, относительно порядка принятия бюджета и размера взноса такой базой служит правильное, четкое, в соответствии с действующим законодательством принятое решение на общем собрании. Потому что это главный уставной орган в ОСМД. Иногда я встречаю ситуации, когда правление ОСМД игнорировало серьезность подготовки и проведения общего собрания собственников, соблюдения процедуры, четкого выписывания документов — тогда случались сложности и в суде.

— Но если у людей нет возможности оплачивать? Например, тяжелая ситуация со здоровьем либо наркомания или алкоголизм… Такие квартиры есть в каждом доме. Как быть в этой ситуации?

— Безусловно, это тяжелые ситуации, но в ОСМД есть для этого свои механизмы. Например, у собственника есть возможность отработать долг. Ведь есть масса работы, для которой требуется неквалифицированный труд, и все равно кого-то нужно нанимать — та же уборка подвалов, чердаков, подъездов, например.

Если человек попал в тяжелую ситуацию, например в связи с болезнью, и не в состоянии платить — общим собранием собственников может быть принято решение об оказании помощи такому жильцу. Я была свидетелем подобной ситуации, когда на общем собрании человеку определенную часть долга компенсировали жильцы за счет взносов, то есть человек получил реструктуризацию и списание долга. Конечно, здесь играет роль и человеческий фактор, взаимопомощь и взаимное уважение.

— Алина Анатольевна, добрый день. Андрей Костюченко беспокоит. Скажите, если у собственников нет возможности самостоятельно оплатить проведение капитального ремонта, как быть?

— Это серьезный вопрос. Действительно, мероприятия, связанные с энергоэффективностью, — утепление многоквартирных домов, фасадов здания, установка ИТП, который позволит сэкономить и правильно распределить теплоноситель, чтобы не было разной температуры в разных квартирах, ремонт крыши — это очень актуальные и очень дорогостоящие мероприятия. Во вновь созданном ОСМД, понятно, таких средств нет. Но не стоит пугаться этой ситуации — в ОСМД законом предусмотрены дополнительные фонды: капитального и текущего ремонта. Если вовремя заложить эту статью — уже через год-два какой-то капитал будет.

Кроме того, в Украине на сегодняшний день существует программа так называемых теплых кредитов для ОСМД. Более того, в Харькове работают еще и подобные областная и городская программы. Взятый ОСМД в банке кредит на мероприятия по энергоэффективности частично погашается из государственного (от 40%), городского (20%) и областного (20%) бюджетов.

Можно ли выбрать поставщика услуг?


— Добрый день. Ольга Николаевна меня зовут. Алина Анатольевна, подскажите, как правильно обосновать бюджет ОСМД, чтобы и собственники были согласны, и поставщики жилищно-коммунальных услуг?

— Во-первых, это решение принимается голосованием на общем собрании. Достаточно двух третей голосов, если иного не предусмотрено в уставе ОСМД. Если на собрании такого количества голосов не собрано, проходит письменный опрос.

Единственное, чего на сегодня не хватает, — информации об участниках рынка услуг. Люди создают ОСМД и приходят к нам в Центр с просьбой помочь найти поставщиков услуг. Поэтому хорошо бы было иметь базу поставщиков, начиная от вывоза мусора до подрядных ремонтных работ и т. д. Важно найти не одного поставщика услуги — а несколько. И в Харькове уже есть такая практика. Поставщики рассылают коммерческие предложения собственникам, и у людей есть возможность анализировать, сравнивать и выбирать.
 
— Поставщиков каких еще услуг можно выбрать?

— Возьмем, например, лифтовое хозяйство. Тут пересекаются две ветви — поставщик электроэнергии (монополист — облэнерго) и организация, которая будет предоставлять техническое обслуживание лифтов. Последнюю выбрать можно — этот рынок не монополизирован. Более того, такие организации даже начинают предлагать для ОСМД какие-то бонусы и акции, чтобы выбрали именно их, например, видеонаблюдение, дополнительное освещение и т. п.

— А вода, тепло?

— Поставщиков этих услуг выбирать не получится — этот рынок, к сожалению, монополизирован. И здесь для ОСМД могут возникнуть определенные сложности, если собственники не имеют лицевых счетов. Это, как правило, случается в новостроях, где есть общедомовые приборы учета и расходы по электричеству, воде, теплу рассчитываются по ним, а ведь есть еще понятие потерь в сетях. Я глубоко убеждена, что общедомовой прибор учета не просто себя не оправдывает — он загоняет в глухой угол эффективность ОСМД в части содержания дома. Это просто сбор средств для монополиста. Приходится решать, как погасить эту непонятную разницу между показаниями общедомового счетчика и квартирных.

— Алина Анатольевна, здравствуйте. Меня зовут Нина Сергеевна. Если жильцы создали ОСМД, и оно оказалось неэффективным, можно ли отказаться от такой формы управления и что делать потом?

— Можно. Это предусматривает и закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», а именно ст. 28, в которой сказано, что одним из возможных условий является решение собственников о ликвидации ОСМД. После этого собственники должны либо сами выбрать управляющего, либо его назначат органы местного самоуправления.

Личное дело
Алина Анатольевна Жесткова родилась 25 марта 1970 года в городе Красный Луч Луганской области. В 1998 году окончила Луганский государственный педагогический институт им. Т. Шевченко по специальности «музыкальное воспитание». В 2007 году окончила Луганский государственный университет внутренних дел им. Е.О. Дидоренко по специальности «правоведение». 1995–2004 гг. — служба в Вооруженных силах Украины.
С 2011г. — частный предприниматель, управляющий в ОСМД.
В сентябре 2014-го переехала из Луганска в Харьков.
С 01.05.2016 г. — руководитель Ресурсного центра эффективного управления жильем г. Харькова в рамках проекта HOME (IWO). Преподаватель Центра повышения квалификации ХНУГХ им. А.Н. Бекетова по курсу «Организация и управление деятельностью ОСМД».

Нашли орфографическую ошибку? Выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

ОН Клиник Харків

Лента новостей11 декабря

Вся лента новостей

Архив новостей



Программа "Новини Р1"Лого телеканал Р1
Эксклюзивное интервью на Р1Лого телеканал Р1

Гость "ВХ" на Р1Лого телеканал Р1

Телеканал Р1 на youtube

Выбор читателей

О нас Реклама Подписка
  • Facebook
  • Вконтакте
  • Twitter
  • rss

Курсы валют от НБУ

10 RUB 4.0882 грн
100 USD 2587.94 грн
100 EUR 2732.6 грн


Новости от за посиланням
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра "Kronverk Cinema" Дафи