Гость редакции ВХ — основатель волонтерского Центра помощи ОСМД и ОСН Сергей Ряполов.

Субсидия и льготы сохраняются

— Сергей, здравствуйте. Меня зовут Надежда Павловна. Скажите, сохраняются ли субсидии и льготы по оплате ЖКХ у жильцов при создании ОСМД?

— Конечно, сохраняются. Субсидия и льгота — это дотация из госбюджета на счет фирмы, которая предоставляет коммунальную услугу. Это, грубо говоря, перетекание денег из бюджета в обслуживающую организацию. Точно таким же обслуживающим лицом будет ОСМД или управляющая компания.

Кстати, при создании ОСМД дополнительно в перечень субсидированных статей внесено такое понятие, как управитель. В графе «содержание дома» (то есть квартплата) будет предусмотрена услуга управителя (то есть его зарплата) — на нее тоже будет предоставляться субсидия.

Законодательно закреплена плата за содержание дома — 10,5 гривен. Но субсидия распространяется только на 6 гривен. Все, что свыше, — оплачивается полностью.

— А процедура оформления субсидии для жильцов ОСМД меняется?

— Нет, она остается той же. Обращаться нужно с заявлением и декларацией о доходах в управления соцзащиты.

— Скажите, а местная льгота по квартплате, которая предоставлялась, например, дворникам, при создании ОСМД остается?

— Эта льгота не сохранится. Но дворнику, который будет обслуживать ОСМД, она и не нужна, поскольку он будет получать зарплату, в разы превышающую нынешнюю, — в зависимости от того, что именно он будет делать. Сегодня за уборку придомовой территории жильцы дома коммунальной собственности платят по 72 копейки в месяц. И мало кто знает, что в эту сумму входит еще и посадка цветов во дворе дома, но дворники этого не делают. А почему? Да потому что получают зарплату в полторы тысячи. Хотя, если посчитать на примере девятиэтажного дома — 7,5 тыс. кв. м, 144 квартиры, — уборка придомовой территории (по 72 коп. с квартиры) выливается в 5400 гривен в месяц со всего дома. А дворник, как правило, обслуживает не один, а два-три дома. То есть 10800 гривен — за два дома, вычитаем налоги и т. д., пусть даже получается 8000 гривен. Неужели дворнику нужна будет дотация при такой зарплате?

— Добрый день. Виктор Леонидович беспокоит. Сергей, скажите, а этот закон, что до 1 июля нужно создать ОСМД или выбрать управителя, касается только многоэтажек или пятиэтажек тоже?

— Действие этого закона распространяется на многоквартирные дома, то есть даже двухквартирные в частном секторе.

Кстати, недавно ко мне обратились жильцы четырехквартирного дома. Это дом в частном секторе с четырьмя отдельными входами. Город им начисляет за уборку придомовой территории, хотя жильцы самостоятельно обслуживают свой двор. И 20 лет с них брали деньги, не предоставляя эту услугу. Так вот они создают ОСМД, чтобы уйти от этого платежа. Это их единственная цель, поскольку иным путем — юридически — они отказаться от него не могут.

За чей счет сантехник?

— Добрый день. Меня зовут Владимир Аркадьевич. ОСМД приняло решение, чтобы платили за обслуживание дома не зарегистрированные в квартирах люди, а реально проживающие. Правильно ли это?

— На мой взгляд, правильно. Например, в квартире зарегистрирован один человек, а реально проживает семья туркменов из десяти человек. И мусорят они не как один, а как десять. Поэтому и за вывоз мусора должны платить соответственно количеству реально проживающих. Кстати, в таком случае выигрывают одинокие пенсионеры, в квартире которых зарегистрированы не проживающие там родственники, — плату за вывоз мусора будут начислять только на этого пенсионера. Но это решение каждый конкретный дом принимает индивидуально.

— У меня еще вопрос. Я инвалид войны 3-й группы, имею льготы. Но дело в том, что компенсация по этим льготам поступает от государства в ОСМД с опозданием, порой на три месяца. Вправе ли правление ОСМД принять решение, чтобы я платил полностью, а потом, когда придет компенсация, мне вернут деньги?

— Теоретически — может, но это незаконно. Вы не обязаны выполнять такое решение. Даже по суду ОСМД с вас не сможет ничего взыскать.

— А если я приглашаю к себе сантехника, обязан ли платить ему или это должно делаться за счет ОСМД?

— За счет ОСМД сантехник обязан ремонтировать только стояк и кран, который к нему относится. Все остальное — ваше личное имущество. И за его ремонт придется рассчитываться с сантехником самому.

— А если у меня в ванной от розетки пробивает током — за чей счет должна быть устранена эта неполадка?

— Услуги электрика в этом случае тоже придется оплатить жильцу, поскольку от счетчика облэнерго до вашей розетки, где вы непосредственно потребляете электричество, идет внутриквартирная сеть, которая находится в вашей личной собственности. Поэтому и ремонт оплачивать вы должны из своего кармана.

— Что же тогда будет бесплатным для жильцов при создании ОСМД?

— Вы поймите, для жильцов ничто и никогда бесплатным не было и тогда, когда их обслуживали ЖЭКи. Все это входило в квартплату — 2,40 грн. за квадратный метр. Со всего, допустим, девятиэтажного дома — это более 15 тысяч гривен в месяц. Создав ОСМД, мы точно так же за все платим. Но только самостоятельно выбираем подрядчиков — более качественных и менее дорогих.

В обязанность ОСМД входит ремонт, техническое обслуживание, аварийный ремонт всех внутридомовых сетей, стояков, лестничных пролетов, щитовых, проводов до счетчика. Кроме того, ответственность ОСМД распространяется до первого колодца, который, как правило, находится в трех метрах от дома, для подключения воды к дому. Если дом, создав ОСМД, говорит: мы хотим делать капитальный ремонт (это решение жильцов) — тогда они определяют добавить к сумме квартплаты, допустим, 50 копеек, которые постоянно откладываются и накапливаются для проведения капремонта.

— А не лягут ли долги злостных неплательщиков на плечи остальных жильцов?

— Их квартиры можно отключить от электрической сети дома. Посмотрите, долго ли они проживут без света.

Составьте акт «дефектовки»

— Сергей, добрый день, подскажите, как правильно провести передачу дома с баланса города на баланс ОСМД? Меня зовут Игорь.

— Я бы рекомендовал до списания дома с баланса обязательно составить акт «дефектовки» — указание объема работ и процента повреждений внутридомовых коммуникаций, наружных стен. Это нужно для того, чтобы позже требовать от бывшего балансодержателя соучастия в ремонтах.

Алгоритм действия простой: найти любую строительную организацию, имеющую право проводить такие работы, провести полный осмотр дома с перечнем капитальных работ, которые необходимо выполнить, и составить смету. Сумму вписывать не нужно, поскольку мы не знаем, какие расценки будут завтра. Составить акт в двух экземплярах, который совместно со строителями подписывает созданная комиссия дома. В ее состав нужно ввести представителя от каждого подъезда. Один экземпляр отнести в горсовет и зарегистрировать в канцелярии с датой до списания дома с баланса. Так вы зафиксируете все повреждения дома, которые не были выполнены бывшим балансодержателем, то есть городом. Это нужно сделать как минимум в течение полумесяца и максимум — шести месяцев. Поскольку Верховная Рада разрешила обслуживать ЖЭКам дома до 1 января 2017 года. Но думаю, что затягивать не стоит — местные власти быстро спишут дома с баланса города.

К сожалению, в законе не прописано, в каком объеме город как бывший балансодержатель должен устранить эти неполадки. Но сегодня в Харькове практикуется 70-процентное софинансирование по ремонтам.

Как в ОСМД сэкономить на коммуналке?

— Сергей, здравствуйте. Меня зовут Андрей Семенович. Подскажите, как сэкономить на коммуналке, создав ОСМД?

— Сразу же хочу отметить, что тарифы на горячую и холодную воду, тепло, газ, электроэнергию остаются те же, что и в домах, которые сейчас находятся в коммунальной собственности. Сэкономить на коммунальных услугах можно, лишь установив счетчики и максимально сократив потребление этих ресурсов.

Если взять, например, трехкомнатную квартиру в девятиэтажке, в которой проживает три человека (на каждого насчитывают порядка 11 кубов воды) и посчитать пропускную способность этой воды, то можно убедиться, что такое количество воды труба за месяц не может пропустить в принципе. Не говоря уже о том, что сегодня в домах, которым больше 30 лет, водопроводные трубы засорены на 70% шлаком.

Согласно законодательству, все монополисты — поставщики коммунальных услуг должны сами устанавливать счетчики. Но учитывая темпы, которые они показывают, я до финала не доживу точно. Поэтому, если хотите экономить, — ОСМД может заключить договор, например, с ХТС о том, что самостоятельно ставит счетчик, проводит ремонт тепловой рамки (тогда на верхних этажах не будет холодно, что зачастую происходит из-за ее дисбаланса), а тепловая компания потом будет возмещать эти траты, потихоньку уменьшая оплату жильцов дома за свои услуги. Это возможно, поскольку установка тепловых счетчиков уже заложена в тарифе тепловых сетей.

Кроме того, чтобы сократить теплопотери, нужно повесить на подъезде объявление: «Закрывайте двери». А также поставить вторую дверь — поскольку самые большие потери тепла происходят именно на лестничных клетках. Нужно поменять окна на лестничных пролетах. Даже если нет денег на металлопластиковые, можно поставить сотовый поликарбонат вместо стекол. Он пористый и в два слоя защитит как минимум в два-три раза лучше. Надо также задуть все щели. Самое эффективное, конечно, — это полное утепление дома пенопластом. То, что сейчас секционно утепляют дома пенопластом, то есть поквартирно, — это неправильно и может привести к терморазрыву дома. Потому что одна плита холодная, другая теплая — они по-разному расширяются, и образуются микротрещины. Так что у соседей тех, кто утеплил свою квартиру, скорее всего, порвет плиты.

А вот квартплату (услуги по содержанию дома) в зависимости от того, какие услуги в нее войдут и какой подрядчик будет их предоставлять, уже можно моделировать.

— Будет ли зависеть кварплата от технического состояния дома и его этажности?

— Конечно. Чем выше этажность дома — тем дешевле обходится жильцам его обслуживание. Подвальные коммуникации, крыша — это основные проблемные места. Одно дело, когда их обслуживание оплачивают жильцы девяти или четырнадцати этажей, и совсем другое — когда пяти.

— А увеличится ли кварптлата в ОСМД по сравнению с той, которую мы платили, когда дом обслуживал ЖЭК?

— Давайте рассмотрим на конкретных примерах. Скажем, пятиэтажка — 90 квартир, 200 жильцов, 3910 кв. м. Самостоятельное обслуживание этого дома обойдется на 10 копеек за квадратный метр дороже, чем при посредничестве «Жилкомсервиса». «Жилкомсервис» берет 1,39 грн/м², а самостоятельно они будут обслуживаться по 1,49 грн/м² (разница набегает за счет зарплаты председателю и бухгалтеру). Но эти деньги — 2015 гривен — ежемесячно со всего дома остаются на счету ОСМД, и на них жильцы могут получать уже реальные качественные услуги.

Теперь возьмем 14-этажный одноподъездный дом — 82 квартиры, 156 проживающих, квадратура — 6177 кв. м. Квартплата у «Жилкомсервиса» 2,40 грн/м² (дороже, чем в пятиэтажке за счет обслуживания лифта), а те же услуги в ОСМД с учетом председателя обойдутся в 1,76 грн/м². То есть у них еще на ремонтный фонд остается 63,8 коп. за кв. м. Если умножить на 6177 кв. м, получим 3940 гривен накоплений ежемесячно на ремонтный фонд.

Противники ОСМД запугивают харьковчан

— Сергей, здравствуйте. Меня зовут Ирина Сергеевна. Как вы считаете, что лучше: создать ОСМД или выбрать управляющую компанию?

— Безусловно, ОСМД. Там у совладельцев более широкие права. В ОСМД, кроме управляющего, есть контрольно-ревизионная комиссия, которая имеет доступ к счету и может проконтролировать, какие деньги поступили, куда и какая сумма ушла. И есть председатель, который является сугубо исполнительным органом — он без решения хотя бы правления ОСМД не имеет права подписывать договора, иначе грозит тюрьма. Чтобы коммуникация не была нарушена — правление нужно создавать путем представителей от каждого подъезда, желательно по два. Чтобы каждый человек мог отстаивать интересы своего подъезда, например, в проведении ремонта крыши.

Управляющую компанию контролировать сложно, поскольку нет понятия «ответственный человек». Нет группы, делегирующей интересы дома. Кто подпишет акты выполненных работ? Кто выполняет роль контрольно-ревизионной комиссии? Допустим, меня выбрали от всего дома следить за подписанием актов качества управляющей компании. Я живу в четвертом подъезде на девятом этаже. Я пришел к управляющей компании: «Сделайте для меня крышу — а я вам подписываю акты на весь год». Поэтому нужен коллегиальный орган с представителями от каждого подъезда.

— Добрый день. Меня зовут Павел. Cлышал, что в Харькове противники ОСМД пытаются всячески запугать жильцов, чтобы они отказались от создания объединения. Вам известны такие случаи?

— Конечно. Мне часто жалуются. Например, объявления: «Внимание! Работают аферисты. Не подписывайте документы» появляются на подъездах домов, где жильцы решили самоорганизоваться. Я думаю, что это происки чиновников, поскольку такие объявления появляются, как только жильцы уведомляют город о проведении учредительного собрания.

Есть и другие примеры. Некто, называя себя активом дома, призывает в объявлениях, расклеенных на подъезде, не создавать ОСМД, а выбирать управляющую компанию. И стоит подпись: актив подъезда №1, без указания конкретных фамилий. Однако инициативная группа жильцов этого дома так и не смогла найти этот «актив».

Серия объявлений еще с одного дома начинается обращением в адрес человека, создающего инициативную группу для образования ОСМД: «Алексей и его сотоварищи, терроризирующие наших бабушек...». Дальше его обвиняют в самовольном присвоении полномочий с указанием статей. Понятно, что простой жилец вряд ли настолько владеет юридическими тонкостями — скорее всего, это спланированная акция противников ОСМД.

— Сколько голосов нужно собрать, чтобы создать ОСМД?

— Сначала создается инициативная группа минимум из трех человек — собственников квартир. Они собирают подписи за создание ОСМД, и каждый собственник голосует не своим голосом или голосами людей, проживающих в квартире, а квадратными метрами. То есть чем больше квартира — тем больше голосов. Как только набирается 51% квадратных метров от общего количества — решение считается принятым.