Сейчас харьковчане стоят перед мучительным выбором: создавать ОСМД или выбирать управителя. В связи с реформой жилищного хозяйства срок им дан до конца года. Помочь в этом призван областной Ресурсный центр эффективного управления жильем, который вот уже два месяца действует в Харькове. И вопросов у харьковчан, как оказалось, немало.

Одна из самых распространенных проблем, с которой сталкиваются харьковчане при создании ОСМД, – заключение договора на поставку электроэнергии, отмечает руководитель Ресурсного центра Алина Жесткова.

– Чтобы заключить договор на вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и т. д., нужна только выписка из Госреестра о том, что ОСМД зарегистрировано, и подтверждение полномочий представителя на подписание договора (остальные требования решаются в текущем порядке). С заключением этих договоров проблем нет, – говорит Алина Жесткова. – А вот при заключении договора на поставку электроэнергии масса сложностей.

Во-первых, необходимо собрать целый пакет документов – по 17 пунктам.

– Например, одно из требований – предоставить документ, определяющий право собственности или пользования на объект. Между тем документа, подтверждающего право собственности на весь дом, не существует в принципе. У каждого собственника есть документы на квартиру и только. Соответственно, рождаются вариации – как обойти данное требование, – говорит Алина Жесткова. – Далее – предыдущая организация – например, тот же «Жилкомсервис» должен направить в облэнерго заявление о расторжении договора на поставку электроэнергии по данному объекту. Только тогда ОСМД становится для облэнерго легальным для заключения договора. Получается парадокс – деньги за электроэнергию платят собственники, они являются полноправными владельцами как квартир и нежилых помещений, так и общего неделимого имущества, но управлять этим имуществом, в том числе и денежными средствами, и купить электроэнергию они не могут, пока промежуточная организация между облэнерго и ОСМД (в частности «Жилкомсервис») не скажет: «Хорошо, я ухожу». Сама же энергетическая компания по своей инициативе не расторгает договор с «Жилкомсервисом» – ждет от него заявления, с какой даты тот складывает свои полномочия. А ЖЭК игнорирует это.

В такой ситуации сейчас находятся несколько созданных ОСМД.  

– Есть примеры, когда жильцы в ультимативной форме заявили ЖЭКам, что с такого-то числа прекращают принимать их услуги, написав заявления от каждого владельца лицевого счета, – говорит Алина Жесткова. – Но здесь очень важен фактор сплоченности в ОСМД, поскольку облэнерго на какое-то время может прекратить подачу электроэнергии для освещения мест общего пользования или работы лифтов, пока не будет подписан договор с ОСМД. 

Как выполнить требование о лимите

С чем еще столкнулись желающие создать ОСМД? Очень часто предыдущий балансодержатель (ЖЭК) не передает жильцам техническую документацию.

– Причины разные: например, нежелание отдавать дом, на котором жилищники зарабатывают, или документации просто нет, – разводит руками Алина Жесткова.

Еще одна несуразица, по ее словам, состоит в том, что облэнерго требует заявку на ожидаемый объем потребления электроэнергии.

– Между тем потребление населения не лимитируется! Сейчас создана рабочая группа по вопросам урегулирования договорных отношений на поставку электроэнергии с участием специалистов облэнерго, – говорит Алина Жесткова.

Между тем в Песочине, например, нашли такой выход из ситуации с лимитами.

– На встрече с жильцами начальник лимитного отдела облэнерго пояснила, что лимитов для населения действительно нет, а заявка необходима, чтобы иметь возможность требовать предоплату, – уточняет Алина Жесткова. – Но ведь в Украине за коммунальные услуги население платит по факту! Оказалось, из правил пользования электроэнергией НКРЭ исключила  позицию расчета по факту – на это и ссылаются в облэнерго, настаивая на предоплате. В результате в песочинском ОСМД указали лимит 100 кВт, так что сумма предоплаты получилась всего 100 гривен. Как оказалось, это действительно выход и название ему – «плановый платеж». По окончании месяца будет видно фактическое потребление, и ОСМД рассчитается уже полностью. То есть приходится всячески изворачиваться.

По мнению Алины Жестковой, все эти как бы «трудности» ведут к откровенным взяткам.

– Люди, не имея возможности преодолеть подобные препоны, ищут посредника, который за вознаграждение решает этот вопрос, – говорит она.

Действительно, как убедился «Вечерний Харьков», рекламные газеты пестрят объявлениями, в которых предлагается «заключение договоров на электроснабжение с АК «Харьковоблэнерго», сбор договорной документации. Получение, выполнение, согласование технических условий. Подключение к сетям ОСМД...». В АК «Харьковоблэнерго» «ВХ» сообщили, что об этих проблемах знают и работают над их решением.

По словам Алины Жестковой, проблема заключения договоров с компаниями-монополистами характерна для всей Украины. На сегодняшний день ситуация обострилась, потому что пошла волна создания ОСМД.

– В Сумах получили разъяснение от НКРЭКУ, какие документы должно требовать облэнерго у ОСМД для заключения договоров. Этот список гораздо меньше того, что озвучивают энергетики. Поскольку те требуют документы, которые были актуальны на момент ввода дома в эксплуатацию, но не на момент перезаключения договорных отношений, – говорит Алина Жесткова. – Месяц назад соответствующее обращение в НКРЭКУ направили и харьковчане – от имени Ассоциации ОСМД «Фонд содействия». Ответа пока нет.

Если в доме остались неприватизированные квартиры

Еще один камень преткновения при создании объединения – наличие неприватизированных квартир, которые есть практически в каждом доме.

Как объяснила Алина Жесткова, согласно п.10 Постановления КМУ № 301от 20.04.2016 г. о списании дома с баланса, органы местного самоуправления должны оформить документы о праве собственности на эти квартиры и заключить с жильцами, которые в них проживают, договор аренды.

– Так у нас ушла часть подвальных и нежилых помещений, на которые было оформлено  право коммунальной собственности, и таким образом местные власти получили возможность сдавать их в аренду либо продавать, – поясняет эксперт. – Но в Харькове право собственности на неприватизированные квартиры местные власти не оформляют. Поэтому нельзя считать, что их жильцы снимают у города свое жилье, поскольку отсутствует договор аренды и сам арендодатель. И тем не менее мы как бы признаем громаду собственником этих квартир и для создания ОСМД посылаем уведомление об учредительном собрании на имя городского головы.

Дальше город должен назначить уполномоченного представителя для участия в собраниях жильцов по созданию ОСМД.

– Но в Харькове такие представители не появлялись ни разу. В Песочине и других небольших городах области органы местного самоуправления принимали решение, что уполномоченными представителями будут сами жильцы неприватизированных квартир, – говорит Алина Жесткова. – Если есть такая доверенность от города, то при создании ОСМД и в дальнейшем такие уполномоченные представители получают право голоса и вступают в обязательства от имени собственника. Платить за обслуживание дома они тоже будут в ОСМД.

Правда, здесь тоже возникает вопрос: а кто, собственно, должен осуществлять платеж в ОСМД – жилец или город, как собственник неприватизированного жилья?

– Я считаю, что бюджеты должны выделить средства с учетом принятых в ОСМД взносов, – говорит Алина Жесткова. – А городу должен заплатить арендатор, в том числе и арендную плату. 

Порой, по словам эксперта, происходят просто анекдотические ситуации.

– Звонит председатель недавно созданного ОСМД: дом с баланса списали, но есть  неприватизированная квартира, и человек, который в ней проживает, обратился в мэрию с намерением ее приватизировать. А ему говорят: «Вы уже – в ОСМД, как хотите – так и приватизируйте». Жилец отправился к председателю ОСМД: «Приватизируйте, пожалуйста». Председатель в шоке: «Как это делать?» – Я  успокаиваю: вы и не должны этого делать. Вы можете только выписать справку о составе семьи этого жильца в случае такого требования органом приватизации.

Кстати, сейчас, по словам эксперта, приватизация квартир получила новый толчок. 

– Многие ринулись оформлять документы о праве собственности, потому что опасаются потерять жилье, – говорит Алина Жесткова.

Что делать, если соседи не платят

Нередко люди боятся создавать ОСМД, опасаясь, что придется платить за несговорчивых соседей. Ведь в любом доме есть жильцы, которые не платят за квартиру и коммуналку, категорически отказываются принимать участие в благоустройстве территории и ремонте крыши или подъезда.

– Такая ситуация не редкость, – соглашается Алина Жесткова. – Но способы ее разрешения есть. Если собственник отказывается делать взносы – ОСМД может истребовать задолженность через суд, например. Правда, с недавнего времени ставки судебного сбора  выросли до космических высот. Чтобы обратиться с исковым требованием о взыскании задолженности по оплате взноса, необходимо заплатить судебный сбор в размере минимальной заработной платы.

Но суд – это уже крайняя мера, сначала можно попробовать другие методы.

– Просто требования здесь не помогут, нужно терпеливо объяснять людям, что именно является их общим имуществом, по отношению к чему возникают их общие обязательства: крыша, подвал, коммуникации, порог в подъезде... Нередко для многих это становится открытием, – говорит Алина Жесткова. – Когда приходит понимание, каким богатством они по сути владеют, отношение меняется. Ведь собственники имеют право распорядиться общим имуществом так, чтобы оно приносило доход. Например, размещая на доме рекламу. Также все интернет-провайдеры оплачивают за размещение своих коммуникаций. Прибыльной может стать даже сортировка мусора – ОСМД зарабатывает, разделяя мусор на пластик, бумагу и т. д. Если в доме есть какие-то помещения – их можно приспособить под мастерские ремонта одежды, обуви. Тем более что ОСМД не платит налог от сдачи в аренду – это завоевание этого года. Но эти деньги должны быть четко использованы на содержание дома и придомовой территории, это не прибыль, которая делится между собственниками. 

Если же человек неплатежеспособен – в ОСМД предлагают отработать задолженность.

– Та же уборка чердачных помещений, подготовка перед ремонтными работами или  покраска чего-то – неквалифицированной работы масса, – говорит Алина Жесткова.

Когда ОСМД неэффективно

Создание ОСМД в малоквартирном доме – неэффективно. Однако, оказывается, они могут пойти другим путем. В ресурсный центр эффективного управления жильем по поводу создания ОСМД обратились жильцы 12-квартирного дома, где проживают одни пенсионеры.

– Жильцы рассказали, что всю жизнь сами заботятся о своем доме – убирают двор и подъезд, красят, меняют двери, ремонтируют крышу. Мол, зачем же нам платить ЖЭКам? Хотим создать ОСМД, –  рассказывает Алина Жесткова. 

Однако специалист предложила им более подходящий вариант формы управления домом.

– Если они зарегистрируют юрлицо – ОСМД, у них появятся новые обязательства, и не факт, что им будет комфортно. Им придется зарегистрироваться в налоговой, сдавать отчетность, открыть расчетный счет... К тому же их маленькое ОСМД все равно не будет эффективным, придется создавать объединение с другими домами. Есть другой вариант – существовать автономно согласно закону № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

При данной схеме с баланса города такой дом списывается, но ОСМД не создается. Собственники сами управляют, у них есть уполномоченный представитель. При необходимости они могут принять и иное решение о выборе формы управления.

– Представительство необходимо для заключения договоров, например на вывоз мусора и поставку электроэнергии для освещения мест общего пользования, но и здесь возможны варианты прямых расчетов. Все остальное – уборку, ремонт – люди делают за свои деньги, обсудив все на общем собрании, – рассказывает Алина Жесткова.