Гость редакции ВХ — директор областного ресурсного Центра эффективного управления жильем Алина Жесткова.

Когда решение о создании ОСМД правильное?

— Алина Анатольевна, здравствуйте. Марина Максимовна беспокоит. Жильцы нашей пятиэтажки сейчас на распутье — стоит ли создавать ОСМД? Скажите, а какие еще могут быть формы управления?

— Согласно Закону Украины № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» на сегодняшний день существуют три формы управления многоквартирным домом.

Первая — когда собственники принимают решение о самостоятельном управлении без создания юридического лица. Очень интересная демократичная форма, когда абсолютно все жильцы приходят к согласию и выбирают своего представителя. У них нет, как например в ОСМД, председателя правления, ревизионной комиссии. Там просто собирается общее собрание собственников для принятия решений и подписания договорных отношений с поставщиками услуг. Скорее всего, предполагалось, что такая форма управления будет реализована в домах, где мало квартир, поскольку там введение юридического лица будет весьма затратным. Кроме того, введение юрлица — это всегда дополнительные обязательства: отчеты в налоговую, ведение бухучета, и т. д.

Еще одна форма управления подразумевает создание собственниками дома юридического лица — ОСМД. Сюда же входит и управление через ассоциацию ОСМД, когда для оптимизации расходов несколько ОСМД принимают решение об объединении в ассоциацию.

И третья форма — когда собственники не принимают никакого решения. Так случается, когда нет в доме инициативных людей, которые бы взяли на себя эту ответственность. Тогда органы местного самоуправления должны этим объектам назначить управляющую компанию.

— В каких ситуациях форма управления через ОСМД — правильное решение?

— Бытует мнение, что ОСМД эффективно создавать в больших домах, где бюджет будет формироваться с определенными возможностями. Также считается, что ОСМД оправданно создавать в новостроях. Потому что устаревший фонд может быть с такими проблемами, что собственники самостоятельно не справятся. Как практик я вам скажу, что оба эти мнения ошибочны.

В новостроях тоже могут возникнуть проблемы, которые через пять-восемь лет потребуют капитальных затрат. И с такими ситуациями я сталкивалась. Связано это, прежде всего, с тем, что сегодня жилые здания вводятся в эксплуатацию при сомнительном контроле — со стороны государства в том числе. Часто происходят существенные отклонения от проектных решений. Также есть проблемы с наличием документации, с поставщиками услуг.

И, тем не менее, я думаю, что в новостроях ОСМД все же будут быстрее создаваться. В новых домах люди четко осознают себя собственниками и хотят видеть их эффективное содержание с тем, чтобы вложенный капитал не обесценивался.

— Когда еще лучше выбрать ОСМД?

— Когда люди пришли к этому осознанно. Если они видят, что никто, кроме них, не исправит ситуацию, когда это доходит до их сознания — даже невзирая на то, в каком состоянии находится дом, все проблемы решаемы.

Управляющая компания или предприниматель?

— Добрый день. Меня зовут Михаил. Насколько я понимаю, ОСМД может как само осуществлять управление домом, так и нанять управителя. Алина Анатольевна, что предпочесть — управляющую компанию или физическое лицо?

— Я уже пять лет практикую как управляющий в ОСМД и пытаюсь понять, насколько эффективно мое участие в плане организации мероприятий по содержанию дома — то есть в вопросах, которыми, в принципе, занимается ОСМД и без управляющего. В этом формате интересно выглядит физическое лицо — предприниматель.

Раньше в статье «управление», как вида деятельности, фигурировали исключительно юридические лица, а председателем ОСМД мог стать один из собственников многоквартирного дома. С 1 июля 2015 года Законом № 417 физические лица — предприниматели легализованы и закреплены в сфере управления многоквартирными домами. А это дополнительные рабочие места и развитие малого бизнеса.

На мой взгляд, отдав предпочтение управляющей компании, собственники не всегда будут ощущать непосредственный контакт с человеком, который будет знать их объект «от» и «до». Физлицо-предприниматель все же ближе к дому. Уже есть немало примеров, когда человек начинает заниматься управлением в многоквартирном доме в качестве председателя правления, и вскоре мы видим положительный результат — собственники соседних домов, создавая ОСМД, просят его прийти к ним в качестве управляющего.

Управляющие же компании тоже однозначно войдут в рынок, причем с большими объемами. Их поле деятельности — весь многоквартирный жилой фонд, который не определился самостоятельно с формой управления на сегодняшний день.

Возможно ли не платить в ОСМД?

— Алина Анатольевна, здравствуйте. Меня зовут Инна Васильевна. В нашем доме надумали создавать ОСМД. А как быть с неплательщиками? У нас, например, есть жильцы, которые не платили ЖЭКу, получится ли у них не платить ОСМД?

— Я не буду лукавить — у некоторых получается не платить и в ОСМД по разным причинам. Но в объединении совладельцев многоквартирных домов все же меньше шансов остаться безнаказанным.

Во-первых, в ОСМД есть возможность контактировать с каждым собственником. Хорошее правление понимает, что управление ОСМД (по своим уставным обязанностям) в том числе отвечает и за наполнение бюджета. И они должны проводить соответствующую работу, выяснять — почему сложилась такая ситуация с неплательщиком. Безусловно, есть люди, которые просто не платят: мол, не платили никогда ЖЭКу и вам платить не будем. Но если вы будете достаточно убедительны и терпеливы, возможно, вас ждет успех даже без помощи суда. Хорошая коммуникация, прозрачное ведение деловодства, когда вы можете показать, на что потрачены деньги, и результат, который видит человек в конечном итоге, — сведут к минимуму ситуации, когда человек не хочет платить.

Если дело все же дойдет до суда — ОСМД наверняка выиграет процесс лишь в том случае, если будет все в порядке с доказательной базой. В ОСМД, относительно порядка принятия бюджета и размера взноса такой базой служит правильное, четкое, в соответствии с действующим законодательством принятое решение на общем собрании. Потому что это главный уставной орган в ОСМД. Иногда я встречаю ситуации, когда правление ОСМД игнорировало серьезность подготовки и проведения общего собрания собственников, соблюдения процедуры, четкого выписывания документов — тогда случались сложности и в суде.

— Но если у людей нет возможности оплачивать? Например, тяжелая ситуация со здоровьем либо наркомания или алкоголизм… Такие квартиры есть в каждом доме. Как быть в этой ситуации?

— Безусловно, это тяжелые ситуации, но в ОСМД есть для этого свои механизмы. Например, у собственника есть возможность отработать долг. Ведь есть масса работы, для которой требуется неквалифицированный труд, и все равно кого-то нужно нанимать — та же уборка подвалов, чердаков, подъездов, например.

Если человек попал в тяжелую ситуацию, например в связи с болезнью, и не в состоянии платить — общим собранием собственников может быть принято решение об оказании помощи такому жильцу. Я была свидетелем подобной ситуации, когда на общем собрании человеку определенную часть долга компенсировали жильцы за счет взносов, то есть человек получил реструктуризацию и списание долга. Конечно, здесь играет роль и человеческий фактор, взаимопомощь и взаимное уважение.

— Алина Анатольевна, добрый день. Андрей Костюченко беспокоит. Скажите, если у собственников нет возможности самостоятельно оплатить проведение капитального ремонта, как быть?

— Это серьезный вопрос. Действительно, мероприятия, связанные с энергоэффективностью, — утепление многоквартирных домов, фасадов здания, установка ИТП, который позволит сэкономить и правильно распределить теплоноситель, чтобы не было разной температуры в разных квартирах, ремонт крыши — это очень актуальные и очень дорогостоящие мероприятия. Во вновь созданном ОСМД, понятно, таких средств нет. Но не стоит пугаться этой ситуации — в ОСМД законом предусмотрены дополнительные фонды: капитального и текущего ремонта. Если вовремя заложить эту статью — уже через год-два какой-то капитал будет.

Кроме того, в Украине на сегодняшний день существует программа так называемых теплых кредитов для ОСМД. Более того, в Харькове работают еще и подобные областная и городская программы. Взятый ОСМД в банке кредит на мероприятия по энергоэффективности частично погашается из государственного (от 40%), городского (20%) и областного (20%) бюджетов.

Можно ли выбрать поставщика услуг?

— Добрый день. Ольга Николаевна меня зовут. Алина Анатольевна, подскажите, как правильно обосновать бюджет ОСМД, чтобы и собственники были согласны, и поставщики жилищно-коммунальных услуг?

— Во-первых, это решение принимается голосованием на общем собрании. Достаточно двух третей голосов, если иного не предусмотрено в уставе ОСМД. Если на собрании такого количества голосов не собрано, проходит письменный опрос.

Единственное, чего на сегодня не хватает, — информации об участниках рынка услуг. Люди создают ОСМД и приходят к нам в Центр с просьбой помочь найти поставщиков услуг. Поэтому хорошо бы было иметь базу поставщиков, начиная от вывоза мусора до подрядных ремонтных работ и т. д. Важно найти не одного поставщика услуги — а несколько. И в Харькове уже есть такая практика. Поставщики рассылают коммерческие предложения собственникам, и у людей есть возможность анализировать, сравнивать и выбирать.
 
— Поставщиков каких еще услуг можно выбрать?

— Возьмем, например, лифтовое хозяйство. Тут пересекаются две ветви — поставщик электроэнергии (монополист — облэнерго) и организация, которая будет предоставлять техническое обслуживание лифтов. Последнюю выбрать можно — этот рынок не монополизирован. Более того, такие организации даже начинают предлагать для ОСМД какие-то бонусы и акции, чтобы выбрали именно их, например, видеонаблюдение, дополнительное освещение и т. п.

— А вода, тепло?

— Поставщиков этих услуг выбирать не получится — этот рынок, к сожалению, монополизирован. И здесь для ОСМД могут возникнуть определенные сложности, если собственники не имеют лицевых счетов. Это, как правило, случается в новостроях, где есть общедомовые приборы учета и расходы по электричеству, воде, теплу рассчитываются по ним, а ведь есть еще понятие потерь в сетях. Я глубоко убеждена, что общедомовой прибор учета не просто себя не оправдывает — он загоняет в глухой угол эффективность ОСМД в части содержания дома. Это просто сбор средств для монополиста. Приходится решать, как погасить эту непонятную разницу между показаниями общедомового счетчика и квартирных.

— Алина Анатольевна, здравствуйте. Меня зовут Нина Сергеевна. Если жильцы создали ОСМД, и оно оказалось неэффективным, можно ли отказаться от такой формы управления и что делать потом?

— Можно. Это предусматривает и закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», а именно ст. 28, в которой сказано, что одним из возможных условий является решение собственников о ликвидации ОСМД. После этого собственники должны либо сами выбрать управляющего, либо его назначат органы местного самоуправления.