Что делать, если не устраивает председатель? Нужно ли выкупать площадь тамбура? Может ли подвал стать собственностью жильца? С такими вопросами столкнулись жильцы многих домов, решившие организоваться в ОСМД.

От председателя можно избавиться двумя способами

В доме, где живет Александр Владимирович, ОСМД было создано еще в 2012 году. За это время сменилось несколько председателей, и последний, по словам Александра Владимировича, самовольно занял эту должность – на общем собрании совладельцев его не избирали. И теперь жильцы не знают, как от него избавиться.

– Кроме того, согласно Уставу нашего ОСМД, председатель избирается на год и по истечении срока должен отчитаться о своей работе. Этот срок истек еще в сентябре, но отчета предоставлено не было, и должность свою он продолжает занимать, – рассказывает Александр Владимирович. – Как по закону снять председателя с должности, если его работа  не  нравится жильцам?

По словам основателя волонтерского Центра помощи ОСМД и ОСН Сергея Ряполова, самоназначение председателя – это преступление. В этом случае совладельцам нужно обращаться в прокуратуру. Но сначала нужно разобраться, действительно ли он занял эту должность самовольно.

– Согласно типовому уставу ОСМД, который принимается совладельцами, председатель избирается правлением ОСМД. То есть на общем собрании они могли за его кандидатуру и не голосовать – возможно, за него проголосовали члены правления (которое избирается общим собранием совладельцев), – поясняет эксперт. – При этом председатель не имеет права подписывать никакие договоры без решения правления. Он выполняет функцию свадебного генерала и рабочей лошадки – выполняет решение правления. Если он самостоятельно подписал договор, по которому правление решения не принимало, – за это ему грозит тюрьма (ст.  364 УК Украины – злоупотребление полномочиями, ст. 366 УК Украины  – служебный подлог).

Избавиться от председателя, не угодившего жильцам, можно несколькими путями.

– Во-первых – через общее собрание. Любые три собственника имеют право инициировать общее собрание, на котором переизбирается правление,  которое, в свою очередь, переизберет председателя, – говорит Сергей Ряполов. – Второй вариант – внести изменения в устав ОСМД, прописав в нем, что выборы председателя проходят прямым голосованием только на общем собрании. Для принятия решения достаточно собрать более 50% голосов собственников как жилых, так и нежилых помещений в доме. То есть голоса учитываются не поквартирно, а в процентах – соразмерно площади. Что касается отчетности председателя:  вне зависимости от того, как он избирается, – правлением или общим собранием, он обязан отчитываться перед собственниками. Проверка и выражение недоверия председателю, а также инициирование собрания по его переизбранию входит в компетенцию ревизионной комиссии, которая тоже избирается голосованием на общем собрании. 

Быть ли тамбуру – решает общее собрание

Еще одна типичная проблема для ОСМД – оборудование тамбура. В этой ситуации могут оказаться многие, поскольку тамбуры в многоэтажках – распространенное явление, особенно на первом этаже.

– Мы живем на первом этаже и решили сделать тамбур, поскольку коридор облюбовали бомжи. Чтобы изолироваться от незваных гостей, а заодно сократить теплопотери,  отгородили расширитель от общего коридора дверью, – рассказывает Александр Владимирович. – Однако новый председатель ОСМД заявил, что мы захватили общую собственность совладельцев дома, пригрозив: либо снимайте дверь, либо выкупайте квадратные метры тамбура (по 700 долларов за кв. м), иначе подаст в суд. Платить я отказался, и 21 декабря будет первое заседание суда.

По словам Сергея Ряполова, вопрос с тамбурами относится к хозяйственной деятельности ОСМД. А вопросы по поводу имущественных и финансовых прав совладельцев -- компетенция исключительно общего собрания, а не председателя.
 
– Председатель должен созвать общее собрание, на котором вопрос по поводу тамбура будет вынесен на голосование, – поясняет эксперт. – В тамбурах могут находиться точки общего освещения, канализационные стояки, электросчетчики. Как обеспечить к ним беспрепятственный доступ для контроля, а также ликвидации аварийных ситуаций, если тамбур будет приватизирован? Тогда нужно менять план, разводку сетей и т. д. А если хозяин выкупает тамбур – кому он должен заплатить? ОСМД не может быть финансовым получателем, потому что это обслуживающая организация, а не балансодержатель дома. Даже если придется платить – деньги должны быть распределены между жильцами равномерно. Но в любом случае такое решение председатель принимать не может, его требования можно расценить как вымогательство.

Более того, если иск председатель подал от имени ОСМД – то он, по мнению Сергея Ряполова, совершил должностное преступление, поскольку опять-таки этот финансовый вопрос он не решил на общем собрании.

– Он лично имеет право обратиться в суд как собственник по поводу того, что была нарушена общая собственность. Но в этом случае все, что он может требовать, – открыть доступ, но никак не выкупать квадратные метры, – говорит эксперт.

Подвал – это общая собственность

А как быть с подвалами? Кому они принадлежат? По словам Сергея Ряполова – это довольно распространенное явление, когда председатели либо управляющие ОСМД непонятно каким образом «приватизируют» подвалы, устраивая там свой бизнес. Происходит это потому, что ни прокуратура, ни налоговая без чьего-либо заявления не интересуются ОСМД.

– Владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов, – подчеркивает эксперт. – Поэтому председатель не имеет права выкупать подвальное помещение. Совладельцам дома нужно обратиться с заявлением в прокуратуру. В нашем Центре помощи ОСМД и ОСН мы поможем юридически правильно оформить обращение.

Магазин – ОСМД не помеха

А вот в доме, где проживает харьковчанка Софья Павловна, только планируют создать ОСМД.

– Но возможно ли это, если весь первый этаж у нас занимают магазины, которые против объединения? – переживает женщина. 

Возможно, говорит Сергей Ряполов, если наберется достаточное количество голосов.

– При создании в таком доме ОСМД владельцы магазинов (парикмахерских, частных стоматкабинетов и т.д.) тоже становятся сособственниками. Неважно, жилое это помещение или нежилое, – говорит эксперт. –  От юрлица в собрании участвует официальный представитель, голосуя квадратными метрами, которыми владеет юрлицо. Даже если владельцы магазина против создания в доме ОСМД – им придется подчиниться большинству. И если для отдельно взятой квартиры нельзя увеличить плату за содержание дома, то для нежилой недвижимости можно установить больший коэффициент в связи с тем, что туда ежедневно ходят посетители.