Однокомнатные квартиры больше не пользуются спросом
В Харькове однокомнатные квартиры уже не пользуются спросом, покупатели гоняются за двушками, уверяют эксперты.
Возникает вопрос: при нынешнем достаточно непростом экономическом положении, кто же сегодня инвестирует в харьковскую недвижимость?
Малоформатные квартиры нынче не популярны
По утверждению вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, руководителя Комитета по недвижимости и инвестициям Харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации Игоря Балаки, однокомнатные квартиры пользуются уже меньшим спросом, а посему строители должны как-то переформатировать жилье.
— Если раньше однушки разлетались как горячие пирожки в холодную погоду, то сейчас гораздо большей популярностью у покупателей пользуются двухкомнатные квартиры, и соответственно наблюдается их недостаток на рынке, — говорит он.
Упал спрос, по словам эксперта, и на малоформатные квартиры, а стало быть, и цена на них.
— Если раньше цена за квадратный метр малоформатной однокомнатной квартиры на Салтовке в 30 квадратных метров с ремонтом составляла 15 тысяч, то сейчас она продается уже за 11 тысяч долларов, — приводит пример Игорь Балака. – На вторичном рынке стоимость однокомнатной квартиры фиксируется в 13 тысяч долларов, а двушки — в 14 тысяч. То есть разница минимальная. Понятно, что выгоднее купить двухкомнатную квартиру. Кстати, мы замечаем такую тенденцию: собственники, которые занимались сдачей в аренду нескольких однокомнатных квартир, продают свои квадратные метры на вторичке, покупают на первичке и сдают дороже. Потому что это новый дом, наличие парковки, отсутствие неблагоприятных соседей и т.д.
Кроме того, уже практически никто не покупает жилье без ремонта, говорит эксперт.
— И застройщики берут на себя значительную часть компенсации и по ремонтным работам, и по строительным материалам, — уточняет Игорь Балака.
Кроме того, наметилась в Харькове и такая тенденция: если раньше стоимость недвижимости привязывалась к стоимости квадратного метра, то сейчас это зависит от квартиры.
— Раньше было так. Допустим, квадратный метр стоит 9000 гривен и в зависимости от этого рассчитывалась стоимость однокомнатной квартиры в 34 м², 36 м². Теперь же застройщики стали варьировать стоимость. В результате стоимость площадей большего количества квадратный метров обходится дешевле, чем меньшего. То есть фактически мы пришли к тому, что на первичном рынке учитывается стоимость не квадратного метра жилья, а собственно квартиры, — объясняет Игорь Балака.
Покупая квартиру в новострое, будьте осторожны
При этом эксперт отмечает, что в нашей стране существуют большие проблемы с кредитованием населения с целью приобретения жилья.
— Во всем мире от 60% до 70% сделок происходит с привлечением кредитов. У нас же кредитоваться при учетной ставке более 17%, когда Нацбанк не снижает, а поднимает ее – это маразм, — считает Игорь Балака. – К тому же банки вообще неохотно выдают такие кредиты, предъявляют драконовские требования, в том числе, и к «белым» зарплатам.
И тогда возникает вопрос к застройщикам: что же они будут делать? По мнению эксперта, если хотят, чтобы недвижимость продавалась, должны предпринять определенные шаги.
— Внедрять программы рассрочек и общего кредитования с банками по примеру автосалонов. Когда вы покупаете машину, объявляется какая-то акция, и вы понимаете, что это не кредитование, а рассрочка. Да, за счет своей рентабельности, за счет прибыльности, но тем не менее такой шаг позволяет реализовать излишек квадратных метров, который скопился на рынке недвижимости, — говорит Игорь Балака. — Если же программы кредитования не возобновятся, будет выстраиваться пирамида, и в какой-то момент предложение во много раз может превысить спрос. Если начнут работать нормальные рыночные механизмы и пойдет целевым способом не просто поддержка строительства , а возможности купить недвижимость – Харьков буквально проглотит эти квадратные метры.
Поэтому тем, кто покупает жилье в новостроях, особенно на этапе строительства, нужно быть осторожными, иметь дело только с проверенными застройщиками, предупреждает эксперт.
— С теми компаниями, у которых есть громадная подушка финансовой безопасности и какие-то финансовые рычаги. Ведь кто-то может просто не достроить. На рынок недвижимости хлынули все кому не лень и начали инвестировать в этот сегмент, надеясь на привлечение денег со стороны дольщиков, — говорит Игорь Балака. — Работайте только с проверенными компаниями, требуйте документы и контролируйте ход строительных работ. Всегда, как и при любой болезни, лучше идентифицировать проблему в самом начале, чтобы потом не возникало таких ситуаций, как на Клочковской. Дом давно построен и сдан в эксплуатацию, большинство квартир продано, но к сетям не подключен и неизвестно, когда это случится.
Кто покупает в Харькове жилье?
Кто же сегодня, в период экономической нестабильности, способен купить жилье в Харькове? По словам Игоря Балаки, в нашем городе есть четыре «кита», которым это по карману.
— Во-первых, айтишники. Ведь даже студент, который пришел на практику и начал свой рабочий путь, редко когда получает менее 500 долларов. Среднее звено имеет зарплату в 3000-4000 долларов, в руководители — 4000-5000 долларов, — рассказывает он. — Например, сейчас офисный сегмент стартанул на 20-30% только за 2017 год. Стоимость аренды зашкаливает за 15—16 тысяч евро за квадратный метр. И арендуют ее айтишные компании, которые растут. Даже студенты, работающие в этом сегменте, начинают сами себя обеспечивать — семейные покупают жилье, остальные — снимают.
Второй «кит» — иностранные студенты, которых в нашем городе насчитывается почти 25 тысяч человек. Третий – частные предприниматели, поскольку Харьков – город предпринимательства.
— Они более мобильно решают вопросы с недвижимостью, оперативно реагируют на рынок, и у них есть деньги, — уточняет Игорь Балака.
И четвертый «кит» – оборонка.
— Деньги сюда прошли, зарплаты увеличиваются, люди работают в три смены. Куда идут деньги? В недвижимость, — уверен эксперт.
А вот количество переселенцев как инвесторов недвижимости уменьшилось.
— Если раньше их было 20-25%, то сейчас мы регистрируем в районе 10%, — уточняет Игорь Балака.
Сократилось и количество спекулянтов на первичном рынке недвижимости.
— Если квартиры в сегменте эконом жилья пользовались у спекулянтов большим спросом и могли приносить прибыль от 15% до 22 % годовых в долларе, то сейчас доходность уменьшилась до 10-12%, — говорит Игорь Балака. – Хотя… это все равно в три-четыре раза больше, чем доходность по банковским депозитам.
То есть, возможность покупать квадратные метры в Харькове у населения есть, уверен эксперт, хотя и не в том объеме, в котором хотелось бы.
— Если заработает экономика и ее рост выйдет хотя бы на уровень 5-7%, возобновятся программы по кредитованию — безусловно, весь построенный объем квадратных метров будет проглочен, — уверен эксперт.