В соцсетях развернулась дискуссия — новый Налоговый кодекс может обязать владельца квартиры в хрущевке платить до 100 тысяч налога за недвижимость в год. Быстро выяснилось, что авторы проекта допустили опечатку, из-за чего в расчетах потенциальных плательщиков оказалось несколько лишних нулей. Тем не менее, проект действительно предполагает перемены для украинцев.

Авторы предлагаемой новации называют ее справедливой, аналитики рынка недвижимости считают иначе, выяснила Liga.net. Сейчас проект вынесен на публичное обсуждение и пока не подан в парламент.

Налог могут привязать к стоимости жилья


«Нынешний порядок администрирования налога по квадратным метрам можно сравнить со средневековыми налогами "на окна" или "на очаг", — написал на своей странице в Facebook автор проекта, глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев.

Неделю назад он опубликовал сравнительную таблицу к законопроекту об изменениях в Налоговый кодекс. Вместо того чтобы рассчитывать налог на недвижимость по квадратным метрам, он предлагает привязать налог к стоимости жилья.

Так, сейчас квартира площадью до 60 кв. м и дом до 120 кв. м не облагаются налогом. Но за каждый лишний метр владельцу нужно платить до 1,5% минимальной зарплаты — то есть 75 гривен за квадрат. Например, владелец квартиры на Крещатике площадью 70 кв. м и квартиры на Троещине той же площадью платят одинаковую сумму – 750 грн (за десять "лишних" метров).

Чтобы исправить эту несправедливость, нужно изменить подход и рассчитывать налоги, исходя из стоимости объекта недвижимости, считает Даниил Гетманцев. Максимальную ставку налога хотят установить на уровне 0,2% от оценочной стоимости в год для жилья и 0,3% — для нежилой недвижимости. В среднем годовой налог на квартиру составит до трех тысяч гривен, подсчитали собеседники Liga.net, которые специализируются на рынке недвижимости.

С новым подходом согласны не все


Налоговый консультант Владимир Рак в комментарии Liga.net обращает внимание, что в самой формуле заложен субъективный показатель, который приведет к еще большей несправедливости в расчетах.

Базой налогообложения по новому законопроекту является оценочная стоимость объекта, а не рыночная, то есть реальная стоимость объекта. Каждый год Фонд госимущества (ФГИ) будет передавать базу оценочной стоимости квартиры в налоговую для расчета налога, говорится в проекте.

– Другими словами, вводится сложная бюрократическая система определения базы налогообложения с участием оценщиков и ФГИ, – комментирует Владимир Рак.

– Кто и как будет проводить массовую оценку, в проекте не раскрывается, сейчас это похоже на измерение средней температуры по больнице, – считает старший партнер юридической фирмы Юрий Хапко. – А это вызывает сомнения в ее объективности.

«ФГИ ничего не оценивает, ФГИ – это регулятор, – поспешил объяснить в комментарии Facebook глава фонда Дмитрий Сенниченко. – Сейчас нет общенациональной базы данных с необходимым качеством детализации. Результаты оценок некоторых объектов, которые покупались/продавались последние годы – есть. Нужно создать bigdata platform, а потом ее наполнять знаниями».

Кто это будет делать, Дмитрий Сенниченко не уточнил.

Налоги никогда не будут социально справедливыми


Ни нынешняя, ни будущая модель налогообложения никогда не будут социально справедливыми, считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

По его мнению, в Украине не было практики массовой оценки недвижимости, поэтому процедура оценивания стоимости жилья может сопровождаться коррупцией. Например, недвижимость стоимостью 150 тысяч грн могут оценить в 50 тыс., и наоборот.

– Потом это придется оспаривать, пересматривать, получится затяжной процесс, – говорит Юрий Пита. – Не исключаю, что теоретически новая модель лучше первой. Но сначала надо создать базу оценки, а потом внедрять реформу, а не наоборот.

По словам аналитика консалтинговой компании Сергея Костецкого, чтобы модель налогообложения заработала – систему оценивания необходимо автоматизировать, привлечь международных оценщиков, IT-специалистов и реструктурировать команду-регуляторов ФГИ.

Кто останется в выигрыше


Если верить автору проекта Даниилу Гетманцевк, основная его цель – сделать налог на недвижимость более справедливым. В частности, он предлагает освободить от уплаты налога то жилье, которое принадлежит пенсионерам, людям с инвалидностью, ветеранам войны и труда, малолетним, несовершеннолетним и недееспособным лицам.

Но это касается только тех, в чьей собственности находится один объект недвижимости, оценочная стоимость которого не превышает определенные показатели. Для квартир в городах-миллионниках — это 300 минимальных зарплат (1,4 млн грн), для остальных — 100 минималок (472, 3 тыс. грн).

Еще одна важная особенность законопроекта — налог планируют взимать не только с введенных в эксплуатацию зданий, но и с тех, которые в эксплуатацию не ввели, но фактически они пригодны к использованию.

– Возникает вопрос: кто будет это определять? На практике большие особняки часто не вводят в эксплуатацию, чтобы избежать налогообложения, – отмечает юрист Юрий Хапко.

В целом, как отмечают собеседники Liga.net, проект сырой, требует активных общественных обсуждений и доработок.

– Проект вводит дополнительную финансовую нагрузку на социально незащищенные слои населения, усложняет администрирование. Более того, это неактуально во время пандемии, когда многие страны стараются дать налоговые преференции бизнесу и своим гражданам, — заключает налоговый консультант Владимир Рак.