В период пандемии и экономического кризиса Украина ворвалась в топ-10 стран мира по росту цен на жилье. Не выбивается из общего тренда и Харьковщина. Есть ли у застройщиков основания для повышения цен и как минимизировать риски, вкладывая деньги в жилье, выяснял «Вечерний Харьков».

По оценкам международного агентства недвижимости Khight Frank, Украина заняла шестое место в мировом рейтинге роста цен на недвижимость. В нашей стране стоимость жилья в годовом исчислении выросла на 10,3%.

Глава комитета по рынкам и инвестициям Ассоциации специалистов недвижимости Украины, глава Комитета по недвижимости, инвестициям и стратегическому развитию ХФ Европейской бизнес-ассоциации Игорь Балака объясняет рост цен на жилье небывалым всплеском активности на рынке недвижимости, в том числе и в Харьковской области.

– Несмотря на «черного лебедя» в виде коронакризиса, несмотря на локдауны и карантины, рынок недвижимости живее всех живых и бьет рекорды, – говорит эксперт. – Период с июля по ноябрь 2020 года отметился максимальным количеством сделок начиная с 2007 года.


Снижение ставок подстегнуло спрос


Среди причин чудесного возрождения рынка недвижимости после мертвого сезона, который случился весной этого года, эксперт называет несколько факторов.

Во-первых, существенное снижение ставок по депозитам.

– Соответственно, в иностранной валюте они составляют от 0% до 2%. И те, кто хранил сбережения не в гривне, просто стали вкладывать их в квадратные метры. Потому что недвижимость еще способна давать от 5% до 8% в жилом сегменте при пассивной доходности. А если вы вкладываете в надежные новостройки, можно заработать от 10% до 12% на данный момент, – поясняет Игорь Балака.

Во-вторых, недвижимость – это традиционная тихая гавань для инвесторов.

– Многие, закрывая свой бизнес, дома держать деньги не будут, потому что существует и долларовая, и гривенная инфляция, да и криминогенная ситуация оставляет желать лучшего. И люди начинают присматривать механизмы, куда бы они могли вложить деньги. Ничего, кроме недвижимости, они, по сути, не видят, – продолжает эксперт.

Третий фактор – снижение кредитных ставок.

– Сейчас они составляют от 10% до 13%. Такого не было за всю историю новейшей Украины, – замечает Игорь Балака. – Изначально я очень скептически относился к данной инициативе, но, надо отдать должное, правительству таки удалось решить вопрос по снижению ипотечных ставок. И сейчас они составляют от 10% до 13% в гривне. Нужно отметить, что ключевая ставка или учетная ставка сейчас 6%. И такого тоже никогда не было.

В отделах продажи доходит до мордобоев


На ситуацию на рынке недвижимости повлияло и то, что сократилось количество объектов, которые будут сданы, – в связи с вопросами, связанными с ГАСКами.

– Там идет перманентная борьба, не могут никак реформировать этот орган. В результате в следующем периоде недвижимости будет сдано на 20–30% меньше, – считает Игорь Балака.

Подстегнул интерес к квадратным метрам и рост курса доллара.

На 10% вырос курс доллара, и люди, имеющие гривенную массу, тоже понесли ее на рынок недвижимости, – говорит Игорь Балака. – В отделах продажи у крупных системных застройщиков доходит до мордобоев – люди чуть ли не с трех часов ночи занимают очередь, чтобы купить жилье, когда оно поступает в продажу.

Сыграло свою роль и то, что разница в цене на однокомнатные и двухкомнатные и, тем более, – на двух- и трехкомнатные квартиры стала сокращаться.

– И те, у кого была доплата, получили возможность продать свою недвижимость подороже и чуть подешевле купить жилье большей площадью, – поясняет эксперт.

Сказался и отложенный спрос, потому что весной рынок недвижимости практически умер.

– Совокупность факторов привела к тому, что активность на рынке недвижимости зашкаливает. Количество сделок в ноябре этого года выросла на 20–25% по сравнению с ноябрем 2019-го. Растет спрос, предложений становится меньше – соответственно, цены начинают расти, – резюмирует Игорь Балака.

Минимальная цена должна насторожить


Эксперт дал несколько советов, как минимизировать риск, вкладывая деньги в недвижимость.

– Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, нужно четко понимать: дешевый сыр, особенно в условиях повышения активности на рынке, бывает только в мышеловке, – предупреждает Игорь Балака. – К тому же сейчас большое количество объектов недостаточно благополучны. Поэтому если цена на жилье – минимальная, у потенциального покупателя это должно вызвать определенную настороженность.

Особенно это касается унаследованных объектов. По словам эксперта, покупатели должны понимать, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее избавиться от такого имущества. Еще один признак «неблагополучной» квартиры – частая смена собственников. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта проводят цепочку сделок. Если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, лучше отказаться от покупки

– Кроме того, достаточно много квартир – это бывшее залоговое имущество. И будут ли предыдущие владельцы судиться, неизвестно, – продолжает Игорь Балака. – Нужно быть осторожным и с доверенностями. Проблема определенной части сделок по купле-продаже связана именно с «левыми» доверенностями. Если кто-то продает квартиру по доверенности, нужно как минимум побеседовать с человеком, ее выдавшим, хотя бы онлайн, а также проверить его в реестре умерших. Нередко мошенники подделывают доверенности от имени умершего.

Если же вы покупаете квартиру на первичном рынке, работать рекомендуется только с проверенными застройщиками.

– Вы приобретаете не объект недвижимости, а право на его получение в будущем. А получите вы его или нет – бабушка надвое сказала. Так что приобретая недвижимость на первичном рынке, вы приобретаете не столько квартиру, сколько доброе имя застройщика, который зарекомендовал себя на протяжении многих лет. Таким образом, снижаете свои риски, – говорит Игорь Балака.


Заручитесь помощью профессионала


Чтобы подстраховаться при покупке жилья, Игорь Балака рекомендует заручиться помощью юриста, который имел дело с недвижимостью, либо риелтора.

– Они действительно способны обезопасить сделку, – уверен эксперт. – В частности, в Харьковском клубе риелторов ведется база данных неблагополучных объектов, где отмечены самые разные вопросы – претензии третьих лиц, переход прав собственности, вопросы, связанные с отчуждением по доверенности и т.д. Мы стараемся учитывать все объекты, которые вызывают подозрение, и распространять информацию среди членов клуба. Обращаться я бы рекомендовал в крупные агентства недвижимости. Это очень важно, потому что сейчас в этой профессии очень много случайных людей, которые в лучшем случае просто непрофессионально делают свою работу, а в худшем – являются мошенниками.