Условия кредитования жилья резко изменились. Банки ужесточили требования к заемщикам, да и 25-летние сроки погашения тоже мало кто предлагает.

Те, кто собирался купить квартиру, решили подождать лучших времен,которые могут наступить уже осенью. Исполнятся ли их ожидания?

Взять нынче в банке кредит на покупку жилья стало проблематично. 

— У вас можно взять кредит на покупку квартиры? — звоню в один из известных в Харькове банков. 

— Теоретически можно, — отвечает девушка на том конце провода, — а практически нельзя. Сейчас мы ипотечные кредиты не выдаем. 

Причину отказа здесь назвать отказались. Более оптимистичный ответ автор услышал в другом банке. 

— Кредиты на покупку жилья мы выдаем, — ответила Ирина, начальник отдела кредитования, на аналогичный вопрос. — Но максимальный срок погашения — шесть лет.
— Но это же слишком маленький срок, — удивляюсь я. 

— Ничем не могу помочь, видите, что в стране происходит, — объясняет собеседница. — Может, к осени что-то изменится, тогда и обращайтесь. 

Обзвонив еще с десяток банков, корреспондент «Вечернего Харькова» нашел больше половины, для которых ситуация с ипотечным кредитованием принесла не столь серьезные проблемы. В основном это крупные отечественные банки, часто — с иностранным капиталом. Но и здесь условия кредитования по сравнению с прошлым годом значительно изменились. Не в лучшую сторону. Кредит на двадцать лет если и согласны давать, то при условии, что первоначальный взнос должен составлять не меньше 20-30% суммы стоимости жилья. Учитывая, что стоимость однокомнатной квартиры сейчас зашкаливает за 50 тысяч зеленых — первоначальная сумма, которую необходимо выложить, приличная. 

Изменились и процентные ставки по кредиту. Если еще год назад можно было взять заем на покупку жилья в наших банках под 12% в валюте и 13-14% в гривне, то сегодня в долларах и евро это уже от 13 до 15%, а в гривне вообще больше двадцати. 

— У нас слишком мало гривны и слишком много долларов, — объясняют в одном из крупных банков. — Поэтому стоимость кредитов в национальной валюте выросла в разы по сравнению с иностранной. 

Банкиры во всем винят Нацбанк, который решил подключиться к курсу правительства на удержание инфляции и перестал выкупать излишки доллара у коммерческих банков. После этого количество наличной гривны в них резко упало. Хаоса добавило снижение официального курса доллара, который в середине мая Нацбанк застолбил
на отметке 4,85. 

Банкиры утверждают — новые требования Нацбанка заставили их приступить к политике ужесточения ипотечного кредитования. Что немедленно сказалось и на рынке жилья. 

— Количество сделок по купле-продаже недвижимости в мае и начале июня резко сократилось. Не менее чем на 20–30%, — сообщила Виктория Каратанова, начальник аналитического отдела одного из агентств Харькова. — Соответственно рост цен на первичном рынке серьезно замедлился. Если в минувшем году он составлял почти 3%, то в мае этого года не дотянул даже до одного (0,76%). И сейчас квадратный метр в новостройке стоит в среднем 1600 у.е. 

В отличие от первичного, на вторичном рынке жилья ситуация противоположная. Цены здесь растут еще быстрее, чем в минувшем году, утверждают эксперты. 

— Средняя цена квадратного метра в мае составляла 1661 доллар, — сообщила Виктория Сергеевна, в начале июня уже — 1691. Рост — 4%, при том, что в минувшем году в это же время рост составлял всего 2,7%. 

По мнению Виктории Каратановой, продавцы бэушного жилья либо заняли выжидательную позицию, приостановив продажу квартир, либо перенесли все курсовые колебания доллара на стоимость товара, увеличив цену. 

Ну а харьковчане с надеждой ждут осени. Именно к этому периоду многие аналитики предрекают возвращение курса доллара к прежней отметке — 5,05 грн. 

— Мы еще в конце весны собрались с женой брать кредит на покупку квартиры, — признался харьковчанин Андрей Р. — Но квартиры подорожали, и теперь придется выплачивать слишком высокие проценты. Может, к осени ситуация изменится к лучшему? 

Мнение эксперта

Ипотечного кризиса в Харькове нет? 
Ситуацию с кредитами мы попросили прокомментировать председателя Совета директоров инвестиционно-строительной корпорации «Авантаж» Юрия Костоглодова. 

— Никакого кризиса на рынке ипотечного кредитования в Харькове не было и нет! 
Кому как ни застройщикам об этом судить, — уверен Юрий Николаевич. — К нам приходили и приходят желающие купить квартиры. Конечно, большинство покупателей рассчитываются сразу. Доля тех, кто для покупки квартиры берет кредит в банке, невысока — чуть больше 20%. Но этому есть свое объяснение. 

Во-первых, стоимость кредитов для населения в стране продолжает оставаться очень высокой. А в последнее время они еще подорожали. Для сравнения: в США ставка по ипотечному кредиту с 2001 года составляла всего 1% годовых. Что позволяло приобретать жилье в кредит 90% населения этой большой страны. 

Соответственно высока доля ипотеки в структуре ВВП этой страны. На сегодняшний день она составляет 75%. А в структуре украинского ВВП это всего 6,7%! 

Объясняется это просто: в Америке строится очень много жилья. Вдумайтесь только: за 40 лет там было построено 62,5 млн. единиц жилья общей площадью 12,5 млрд. м2. По метражу на душу населения США занимает первое место в мире. Если в Европе 40 кв. м на человека, то в США — 70. В Украине — всего 22. 

В какой-то период времени предложения от строителей превысил спрос населения. Из-за этого и произошел кризис. Нам же это не грозит до тех пор, пока темпы строительства жилья в Украине не вырастут в несколько раз. На сегодняшний день того, что строится в Украине (в минувшем году был поставлен рекорд за годы независимости — 10,4 млн. кв. м), все равно катастрофически не хватает. Ведь в конце восьмидесятых строилось в два раза больше. 

— Но ведь темпы купли-продаж на рынке недвижимости снизились. Об этом говорят многие риелторы. Может, этому поспособствовала и слишком высокая цена на квартиры? 
— Активность снизилась в первую очередь на вторичном рынке жилья. На харьковском первичном рынке, о котором я веду речь, падения темпов не было и нет. 

Понимаете, просто в СМИ, особенно в столичных, слишком много внимания уделяется этой теме. При этом журналисты, как правило, используют в своих публикациях мнения киевских аналитиков и экспертов. А вот те как раз и делают большую ошибку, автоматически перенося ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости, в столице на регионы. 

Дело в том, что в Киеве действительно цена квадратного метра достигла критической отметки. Тот, кто мог купить квартиру даже за эти деньги, уже давно это сделал. Остальным это не по карману. Поэтому при существенном недостатке жилья в Киеве уже произошло перенасыщение рынка для тех, кто может купить себе недвижимость. У нас же квартиры среднего и экономкласса разлетаются как пирожки. В Харькове проживают около 40 тыс. семей со средним доходом более чем 1,5 тыс. долл. в месяц на человека, они могут позволить себе покупать жилье в кредит в новостройках. Так что нам ситуация, подобная киевской, не грозит еще года два-три. 

А по поводу цен на жилье: согласен — они растут быстрыми темпами. Но здесь вина не строителей, а предприятий, изготавливающих стройматериалы. Вот кто бежит впереди планеты всей. В структуре наших (строительных) затрат большую часть занимают именно стройматериалы. Судите сами, только цены на них за последнее время выросли в среднем на 30 процентов. А по некоторым строительным материалам — и того больше. Мы — строители — уже не должны поднимать цены на строящееся жилье, понимая, что становится все меньше людей способных его купить. Но предприятия, изготавливающие стройматериалы, не спешат идти навстречу и подгоняют цены вверх.