Гость «Прямой телефонной линии» — член правления Харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации, член Харьковского отделения Украинской гильдии риэлторов и комитета по международным связям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Игорь Николаевич Балака.

Ипотеку «потеснили» обменные технологии


— Здравствуйте, меня зовут Надя. Игорь Николаевич, я хотела бы узнать у вас по поводу ипотечного кредита: кому и на каких условиях он сегодня предоставляется?
— Сейчас ситуация с ипотечным кредитованием следующая: в Украине на этом рынке работают от шести до десяти банков, причем на достаточно жестких условиях. Во-первых, сроки выдачи займа не превышают пяти лет, во-вторых, первоначальный взнос должен составлять не менее 50% и в-третьих, процентные ставки в гривне не ниже 25%, так как валютные кредиты для лиц, которые не имеют источника дохода в евро и долларах, были запрещены постановлением Нацбанка.

К тому же могут возникнуть проблемы с подтверждением своего финансового состояния, потому что большинство банков для выдачи ипотечного кредита требуют «белую» справку о доходах с зарплатами от пяти тысяч гривен до одной тысячи евро.

— Какие документы нужны для оформления ипотечного кредита?

— Если вы хотите приобрести недвижимость с помощью ипотечного кредитования, то должны подготовить: правоустанавливающий документ, на основании которого человек владеет этой недвижимостью, справка-характеристика из БТИ, а также справки о составе семьи и о зарплате. После того как вы соберете полный пакет документов, банк рассмотрит его на кредитном комитете и примет решение — выдавать или не выдавать кредит.

В принципе, процедура уже давно отлажена, но финансовый кризис очень многих ограничил в возможностях взять такой кредит. К слову, у многих граждан сейчас даже желания брать такие займы не возникает, потому что 25% в гривне — это очень много. К примеру, в США процентная ставка не превышает 6%, а в Германии — 4%. К сожалению, ипотечное кредитование относится к тем сегментам, которые будут выходить из кризиса в последних рядах.

— И если позволите, тогда еще один вопрос: когда кредитование в Украине станет более доступным?— У нас, как всегда, есть два сценария развития ситуации: пессимистический и оптимистический. Наши специалисты предполагают, что первые пилотные проекты, когда банки смогут кредитовать по более лояльным программам, появятся уже весной 2010 г. Но эти сроки могут на год отодвинуться из-за нестабильности в экономике и политике. А такие процентные ставки, как за рубежом, в Украине появятся не ранее чем через лет пять-десять.

— Добрый день, Игорь Николаевич. Меня интересует, есть ли у ипотеки альтернатива? Как еще можно улучшить свои жилищные условия?

— Сегодня второй всплеск получили обменные технологии. Правда, в данном варианте есть и минус — зачастую существует жесткая привязка к одному варианту безо всякой альтернативы

Самые продаваемые квартиры — двухкомнатные


— Здравствуйте, меня зовут Ирина Анатольевна, я могу поговорить с Игорем Николаевичем? Хотелось бы услышать прогноз на ближайшее время по ценам на недвижимость, чтобы понять, где и за какую цену можно приобрести недорогое жилье?
— По моему мнению, мы уже достигли ценового «дна». Динамика последних шести-восьми месяцев показывает, что с прошлого лета по февраль 2009 г. цены на недвижимость в сегменте дешевого жилья опустились на 50-60%, а в последнее время выросли на 3-5%. В ближайшие три-шесть месяцев стоимость будет корректироваться в пределах 5%. Объективных предпосылок ни для резкого понижения, ни для повышения цен на недвижимость нет, так как дешевое жилье с рынка «вымели» еще зимой.

Сейчас цены на недвижимость объективные, и они подтверждаются рынком.

Однокомнатная квартира
на Павловом поле и Алексеевке стоит от 29 до 35 тыс. у.  е.,
в центре — от 35 тыс. у.  е.,
в районах Салтовки и Новых домов — от 25 тыс. у.  е.


Как ни парадоксально, но спросом начали пользоваться двухкомнатные квартиры, которые выбирают и молодые семьи с детьми, и пожилые люди, переезжающие под гнетом коммунальных платежей. Порядка 41% сделок за этот год на рынке недвижимости приходится именно на двухкомнатные квартиры, сделки по однокомнатным составляют 32%, гостинкам — 8%.

Интересно, что…

с 2001 г. по 2008 г. недвижимость выросла в цене в 10–15 раз.

67% сделок по купле-продаже в этом году проходили в спальных районах.


Самыми дорогими районами остаются центральные и прилегающие к центру — Павлово поле и Алексеевка. Минимальные цены на квартиры в районах Баварии, Залютино, Рогани и Горизонта. Причем разница между квадратным метром стоимости самого дешевого жилья и самого дорогого составляет около 50%.

— Подскажите, пожалуйста, а реально ли по дешевке купить заставленную в банке квартиру?— Нет, слухи о том, что на рынке от банков появится множество квартир по низким ценам, на самом деле не соответствует действительности. У нас процедура принудительного взыскания настолько сложна, что финучреждениям «перепродажа» невыгодна. Те же квартиры, которые появляются от банков, как правило, неликвидные. Там или прописаны жильцы, которых нужно выселять, или по ним идут суды.

Насколько мне известно, сейчас некоторые банки даже разрабатывают системы по сдаче в аренду подобного жилья, чтобы не терять его. С другой стороны, многие заемщики начали бороться за свои права, осознав, что квартира — их самый главный актив.

Квартиры в новостройках будут дорожать?


— Здравствуйте, меня зовут Вадим Николаевич. Слышал, что застройщики завышали цены на недвижимость не менее чем в пять раз. Когда же стоимость новостроек будет реальной, а не заоблачной?
— Не совсем с вами согласен. По моим наблюдениям, застройщики завышали цены раза в два, не более. Сейчас же возникла следующая ситуация: те люди, которые хотят приобретать жилье, намерены покупать квартиры либо в уже готовых объектах, либо близких к сдаче, но никак не на этапе котлована из-за существующих рисков.

В Харькове громадный дефицит жилья, причем в нескольких позициях. «Износились» рабочие окраины с жильем барачного типа: такие как Москалевка, ХТЗ. Не секрет и то, что во многих спальных районах (Алексеевка, Салтовка, Рогань) проживают по три поколения в одной квартире. Для того чтобы рынок ожил, есть четкие законы — в год на одного человека должно вводиться по 1 кв. м жилья.

По европейским нормам на одного человека должно приходиться чуть более 30–40 кв. м жилья, а в США — около 60 кв. м. У нас же норма колеблется в районе 22 кв. м. Тем не менее сейчас у нас на одного человека не хватает не менее 10 кв. м, а дефицит жилья составляет 14 млн кв. м.

Сейчас возникает ситуация, когда мы подходим к дефициту нового качественного жилья, который будет ощущаться до 2011 г. Ведь из-за кризиса строители практически потеряли год. С середины прошлого лета новые проекты только озвучивались, но ничего не строилось. Сегодня в Харькове порядка 60 объектов жилых домов, но только на 19 площадках ведутся строительные работы — и, как правило, крупными фирмами, которые потуже затянули пояса и стараются сохранить и свой костяк работников, и репутацию. Возникшая ситуация будет на руку застройщикам в 2010–2011 гг., и они, конечно же, будут поднимать цены, если ситуация на рынке недвижимости стабилизируется.

К сожалению, до кризиса на рынке новостроек очень сильно проявлялась спекулятивная составляющая. Для некоторых покупка квартир на стадии котлована стала своеобразным бизнесом. С этой ситуацией действительно нужно бороться, и застройщики будут изыскивать новые механизмы. Строительство — один из самых быстрорастущих и прибыльных сегментов экономики.

Аренда дешевеет


— Игорь Николаевич, добрый день, меня зовут Владимир Николаевич. Я проживаю в частном секторе, дом расположен на земельном участке, который приобретался давным-давно моими родственниками, все документы имеются. Подлежит ли этот участок приватизации? И куда мне обращаться в первую очередь?
— Я вам советую взять все документы и обратиться в любую землеустроительную организацию. В пределах города Харькова вы можете приватизировать земельный участок непосредственно под обслуживание жилого дома в размере 10 соток плюс одну сотку на гараж.

— Здравствуйте. Меня зовут Клавдия Вадимовна. Игорь Николаевич, сын дальних родственников поступил в этом году в университет и теперь ищет квартиру, не подскажете, будет ли с осени дорожать аренда жилья?— Харьков — студенческий город, и всегда осенью наблюдался всплеск цены, который начинался с первых чисел августа. Но не в этом году. Более того, мы предполагаем, что цены на аренду будут уменьшаться. Сейчас 1-комнатные квартиры сдаются по 1,2–1,5 тыс. грн., 2-комн. — 1,3–2 тыс. грн., а 3-комн. от 1,8 тыс. грн. Многие студенты пытаются снять квартиры, объединившись в группы.

Зимняя скупка квартир, конечно же, сказалась на аренде, которая, в свою очередь, по сравнению с прошлым годом снизилась в 2–3 раза. Зимой мы столкнулись с тем, что, не успев купить квартиру, многие владельцы просили сразу же внести ее в базу для аренды. Наблюдались даже единичные случаи, когда владельцы сдавали свое жилье только за коммунальные платежи.



Личное дело

Игорь Николаевич Балака. Родился в 1975 году в Харькове. В 1997 году окончил Харьковский государственный экономический университет, а в 1998 году — магистратуру госуправления, в настоящее время оканчивает аспирантуру кафедры финансовой, биржевой и страховой деятельности (Харьковский государственный университет строительства и архитектуры) и Институт управления недвижимости, Чикаго, США (Institute of Real Estate Management). С 1994 года начал свою деятельность в сфере недвижимости в АОЗТ «Хар-Истейт», с 1996 по 1999 гг. — работал в АН «Прима» в должности заместителя директора, с февраля по ноябрь 1999 года — начальник отдела маркетинга ООО «ХимТранс» (торговля нефтепродуктами). С ноября 1999 года — генеральный директор производственно-правовой фирмы «Крона». Председатель комитета по недвижимости, инвестициям и стратегическому развитию харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации, член правления харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации, председатель комитета по урегулированию споров харьковского отделения Украинской гильдии риэлтеров, член комитета по международным связям Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Женат. Имеет сына. Хобби: настольный теннис, бильярд, путешествия.