Минувший год для застройщиков был самым сложным за последние пять лет. О том, как экономический кризис сказался на работе строительной отрасли, мы беседуем с президентом инвестиционно-строительной корпорации «Авантаж» Анатолием Денисенко.

В сложном положении

По словам Анатолия Денисенко, многие строительные компании в 2009 году испытывали большие трудности.

Снижение уровня доходов населения и отсутствие ипотеки сказалось на объеме продаж. Поэтому застройщики в 2009 году испытывали недостаток средств для строительства своих объектов. Усугубило ситуацию и отсутствие банковского кредитования самих застройщиков.

В условиях кризиса харьковчане покупали лишь готовое жилье, а продажа квартир в недостроенных домах практически свелась к нулю. Люди с опаской стали относиться к их покупке. Ипотечное же кредитование в нашей стране, по сути, так и не начало работать в полную силу. Кредиты, которые выдавались в достаточно больших для Украины объемах, назвать ипотечными можно лишь с большой натяжкой, ведь ипотека – это кредит на 30 лет под 5%, а не на 5 лет под 30%. Таким образом, подобные займы оказались неподъемными для украинцев. Сегодня же банки и вовсе перестали кредитовать покупку жилья. Кроме того, банковская сфера еще в 2008 году прекратила финансирование и самих застройщиков. Все это повлекло за собой практически полное сворачивание строительства многими компаниями. Остались только застройщики, для которых подобные условия ведения бизнеса не в новинку.

– Отсутствие банковского кредитования влияет только на объемы и сроки строительства, но не является решающим фактором для существования отрасли. Мы находим ресурсы и без банков, используем альтернативные методы финансирования. Наша компания на рынке более 10 лет, и мы прекрасно знаем, что значит работать без ипотеки, без кредитов на строительство. Ведь в начале 2000-х обо всем этом не могло быть и речи. Тем не менее, мы строили дома и продавали жилье и у нас большой опыт работы в таких условиях,– говорит президент ИСК «Авантаж» Анатолий Денисенко. – Поэтому сегодняшняя ситуация не является для нас чем-то новым.

Строительство продолжается

Несмотря на кризис, корпорация «Авантаж» завершила 2009 год довольно успешно, отмечает Анатолий Петрович. Были сданы в эксплуатацию четыре жилых дома в различных районах города: три – экономкласса и один – премиум-класса. Общая площадь домов – более 50 тысяч кв. м. Квартиры получили почти 450 харьковских семей, таким образом «Авантаж» выполнил все обязательства перед инвесторами.

Общая площадь первичного жилья, которое было сдано в эксплуатацию в 2009-м, составляет более 300 тыс. квадратных метров. То есть 15% новостроек Харькова, введенных в эксплуатацию в 2009 году, принадлежит компании «Авантаж».

– На сегодняшний день корпорация продолжает строительство двух жилых домов: второй очереди ЖК «Авантаж» и жилого дома по пр. Косиора. Общая площадь объектов 50,8 тыс. кв. м. Темпы продаж жилой недвижимости в завершенных и строящихся объектах «Авантажа» позволяют вести строительство двух объектов согласно утвержденному графику строительно-монтажных работ. Корпорация способна выполнить обязательства перед покупателями квартир без привлечения заемных средств, доступ к которым в нынешних реалиях ограничен, – подытожил Анатолий Денисенко. 

Застройщики вернулись к точечным объектам 

В 2009 году рынок недвижимости сократил масштабы строительства. Застройщики отказываются от реализации проектов комплексной застройки микрорайонов. 

В 2008 году сразу несколько компаний вывели в продажу комплексные проекты: строительство микрорайонов первичного жилья бизнес- и эконом-классов с собственной коммерческой и социальной инфраструктурой, пробивкой новых подъездных путей и автомагистралей. Их реализация позволила бы изменить имидж и повысить статус микрорайонов, которые ранее не представляли интереса для потенциальных клиентов. В продажу было выведено три таких проекта общей площадью более 120 тыс. кв. м.
Однако значительно большее количество подобных проектов было лишь заявлено к реализации. Девелоперы планировали приступить к их возведению в 2009-2010 годах, проекты находились на достаточно высокой стадии подготовки. Речь идет как минимум о десятке проектов, общая площадь которых могла превысить 2 млн кв. м. Это и застройка Роганского жилмассива, и целые микрорайоны на Салтовке, и т.д. 

В результате в 2009 году девелоперы отказались как от выхода на рынок с перспективными проектами, так и от реализации проектов, продажи в которых были уже объявлены.

Рынок вернулся к показателям 2004 года

Экономический кризис отразился на доходах населения. Платежеспособность потенциальных клиентов-застройщиков снизилась в 10 раз.

Если в 2008 году не менее 20% харьковчан могли позволить себе покупку квартиры в новостройке за счет собственных сбережений, рассрочки платежей или кредита, то в 2009-м – лишь 2% горожан располагают необходимыми средствами. Причем лишь пятая часть из них предпочитает приобретать квартиры в многоэтажных новостройках. Остальные выбирают жилье на вторичном рынке или частный дом.

Наиболее уязвимым оказался сегмент экономжилья. Это подтверждает изменение в структуре спроса.

- Если в начале 2008 года, по нашим оценкам, процентное соотношение целевой аудитории эконом-, бизнес- и премиум-классов составляло 50%, 30% и 20% соответственно, то в конце 2009 года это соотношение изменилось: экономкласс покупают лишь 20% клиентов, 60% приобретают бизнес- и 20% премиум жилье, – отмечает Анатолий Денисенко. – И долю экономкласса в 20% можно расценивать как остаточный спрос, который без кредитной подпитки будет лишь уменьшаться.

Теоретически самая большая потребность находится именно в сегменте экономкласса, потому что огромное количество харьковчан нуждаются в жилье, проживая в стесненных условиях. Тем не менее, они не имеют возможности их улучшить, потому что государство не может организовать систему полноценного ипотечного кредитования или реализовать какие-то социальные программы, говорит эксперт. Сегодня квартиры в новостройках могут купить люди, которые имеют стабильно высокий доход. А они, как правило, предпочитают жилье с улучшенными характеристиками, то есть жилье бизнес- и премиум-классов. На сегодняшний день сегменты бизнес- и премиум-класса оказались более кризисоустойчивыми.

– В результате к концу 2009 года рынок практически вернулся к характеристикам 2004 года. Тогда покупателями была узкая группа (0,5-1% населения города), предъявляющая платежеспособный спрос на качественное жилье класса бизнес- и премиум, – отмечает Анатолий Петрович.

Цены на экономжилье упали за год на 40-45%, на премиум-класс – только на 15%. А бизнес-сегмент показал незначительный рост цены в гривневом эквиваленте. 

Дефицит нового жилья приведет к повышению цен

Цены на квартиры в новостройках в этом году не упадут, потому что уже достигли своего «дна», и продавать недвижимость дешевле попросту нецелесообразно, считают эксперты.

По словам Анатолия Денисенко, практически все компании сегодня реализуют жилье по цене на грани себестоимости, а то и дешевле, для того чтобы выполнить обязательства перед покупателями более ранних периодов. Таким образом, в 2010 году цена на квартиры в новостройках либо останется на уровне прошлого года -- и при этом объемы строительства продолжат сокращаться; либо вырастет, но не более чем на 5-10 %. А вот через два-три года вполне возможен резкий скачок цен.

– В связи с тем что на протяжении полутора лет в Харькове не было начато строительство ни одного объекта, предложение на рынке первичной недвижимости сокращается, – говорит Анатолий Петрович. – В будущем это приведет к дефициту жилья, потому что объекты невозможно построить за три месяца или полгода. Создастся вакуум, который будет заполняться достаточно медленно. И я думаю, что покупательная способность возобновится быстрее, нежели сможет восстановится предложение на рынке.