При покупке квартиры мне необходимо оформить договор задатка. Как правильно это сделать?
Кристина Дмитриевна

Как разъяснила специалист І категории отдела правовой работы, правового образования, систематизации законодательства Городского управления юстиции Наталья Кононова, задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения (ст. 570 Гражданского кодекса Украины). Различают два вида задатка: денежный и имущественный. Согласно ч. 1 ст. 570 ГК, недвижимое имущество выступать в качестве задатка не может.

Кстати, что касается сферы недвижимости, то тут практика применения задатка идет в разрез с требованиями закона. Проблема в том, что передать задаток можно только в рамках уже заключенного договора купли-продажи недвижимости. А последний, согласно ст. 657 ГКУ, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и считается заключенным с момента его осуществления (ст. 640 ГК).

– Другими словами, необходимо делать так, – поясняет Наталья Сергеевна. – Сначала заключить у нотариуса договор купли-продажи, осуществить его государственную регистрацию и только потом передать деньги как задаток. На практике такой путь неудобен и просто пугает продавцов и покупателей.

Соглашение о задатке, по нормам ст. 547 ГК, заключается в письменной форме. Задаток по своей сути опосредует отношения только должника и кредитора. Возможность передачи задатка третьим лицом, которое не участвует в основном обязательстве, законодательно не предусмотрена. Такие действия третьего лица следует квалифицировать как залог, а само это лицо считать имущественным поручителем.

Новым положением Гражданского законодательства правовое регулирование задатка дополнено положением, определяющим судьбу денежной суммы, которая передана должником кредитору, в том случае когда есть сомнения относительно того, является ли уплаченная сумма задатком (в частности, вследствие несоблюдения правил о простой письменной форме сделки о задатке). В этом случае внесенная денежная сумма признается авансом.

– Аванс – это определенная денежная сумма или другие ценности, которые должник передает кредитору в счет последующих платежей, – говорит Наталья Кононова. – Аванс, как и задаток, является доказательством, удостоверяющим факт наличия обязательства, а также засчитывается в счет последующих платежей, но не может быть признан одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Сторона, которая выдала аванс, имеет право требовать его возврата практически во всех случаях неисполнения договора, а сторона, которая получила аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возврату в большем размере.

Чтобы уплаченная сумма признавалась задатком, необходимо прямо указывать это в договоре, подчеркивает специалист. В противном случае полученная кредитором от должника сумма считается авансом.