Распоряжаясь своими земельными участками, их владельцы имеют право заключать разнообразные сделки – в зависимости от того, каким образом они хотят передать право использовать свою землю другим лицам.

Всего таких видов договоров семь, однако действие моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения временно исключает применение части из них владельцами паев.

Итак, сегодня, до отмены моратория, которая состоится 1 января 2012 года, можно заключать договора аренды, эмфитевзиса и мены, рассказывает юрист Госземагентства Алла Кальниченко.

Договор аренды. Аренда участка – это срочное платное пользование чужой землей. По такому договору владелец «подмораторного» земельного участка передает его в пользование другому лицу на определенный срок и за плату, которая должна быть не менее 3% от нормативной денежной оценки этого участка. Основную массу договоров аренды стороны заключают на незначительный срок – от одного до пяти лет. Регистрация нового договора аренды или его пролонгация ложится дополнительным финансовым бременем на плечи арендаторов.

Договор эмфитевзиса. Эмфитевзис – это вещевое право на чужое имущество, которое заключается в платном или бесплатном владении и пользовании чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд с целью получения плодов и доходов от него. Это право может быть срочным или бессрочным; может отчуждаться и наследоваться.
Право землевладельца, который заключил договор эмфитевзиса, ограничено только тем, что на период действия такого договора сам он не может пользоваться своим земельным участком. Однако продать его или отчуждать иным путем (подарить, обменять и т. д.) землевладелец может без препятствий – это не касается только «подмораторных» земельных участков до отмены моратория.

Кроме того, пользователь эмфитевта имеет право любым не запрещенным законом способом отчуждать свое право пользования или передать это право в залог, если иное не установлено законом. При этом он должен соблюсти условия преимущественного права землевладельца на выкуп такого права, установленного частью второй статьи 411 Гражданского кодекса. Кроме того, согласно части пятой этой же статьи, если землепользователь продает свое право пользования земельным участком другому лицу, то владелец участка имеет право на получение процентов от цены продажи (стоимости права), установленных договором. То есть, заключая договор пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), собственник может предусмотреть уплату определенных процентов от продаж пользователем права пользования.

Договор мены. По этому договору каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один земельный участок в обмен на другой земельный участок. Право собственности на обмениваемые земельные участки переходит к сторонам одновременно: фактически стороны сразу, подписывая такой договор, обмениваются у нотариуса государственными актами, поскольку получают на руки один экземпляр договора мены с приобщенным к нему государственным актом другой стороны с отметкой нотариуса о переходе права собственности на земельный участок. Если при обмене стоимость одного земельного участка будет больше стоимости другого, договором может быть установлена доплата.

Это единственный договор, который предусматривает смену собственника «подмораторного» земельного участка, который может законно заключаться во время действия моратория в соответствии с пунктом 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины.