О ценах на квартиры, буквально взбесившихся в последние 2-3 года, не пишет сейчас разве что только ленивый. Однако, когда читаешь умозаключения о грядущем повышении цен на 30% за первые шесть месяцев 2007 года (вариант — понижении на те же 30% за те же полгода), становится просто смешно! Смешно и грустно становится потому, что мне пока еще не удалось встретить ОБОСНОВАННОЕ заключение о тенденциях движения цен на рынке жилой недвижимости. А без него любые попытки прогнозировать цены на ближайшее будущее будут гаданием на кофейной гуще. Речь идет об ответе на вопрос: ПОЧЕМУ произошло столь резкое и существенное по величине повышение цен?

В этой статье я хочу высказать свое мнение о причинах скачка цен на квартиры за последние 2-3 года.
На мой взгляд, существенных причин резкого повышения цен две.
1. Начало активного кредитования банковскими учреждениями сделок по приобретению недвижимости.
2. Общее повышение цен на недвижимость во всем мире.
Отмечу, что причины я расположил в порядке их значимости для рынка жилой недвижимости Украины. Собственно, вторую причину можно вообще не рассматривать, т.к. ее влияние на украинский рынок незначительно. Это означает, что основной причиной повышения цен я считаю именно кредитование. Приведу пример из своей практики, каких в 2005 году у каждого практикующего риэлтора был, наверное, не один десяток. На одну и ту же квартиру стоимостью, предположим, $30 тыс. есть сразу два покупателя: один оперирует собственными средствами, другой берет банковский кредит. В процессе переговоров продавец квартиры объявляет обоим, что на квартиру, которую он планирует приобрести взамен продаваемой, подняли цену на $3 тыс. Поэтому ему не остается ничего другого, как поднять на эту же сумму цену за свою квартиру. То, что обычно происходит дальше, как раз и объясняет, на мой взгляд, причины роста цен. Покупатель, который планировал купить квартиру за $30 тыс., отказывается от покупки, потому что ему это дорого. Второй претендент на покупку этой квартиры — кредитующийся покупатель — достал калькулятор и после недолгих расчетов произнес: «Придется мне платить на $40 долларов в месяц больше. Но это не смертельно, квартиру за эту цену я беру...» Причем нужно отметить, что покупает такую квартиру как раз тот человек, у которого и денег-то нет! При других условиях он только лет через 10 в лучшем случае смог бы вести речь о покупке квартиры. А при условии получения кредита он не только вышел на рынок в качестве покупателя, но еще и умудрился поднять цену на квартиру (в данном случае) на $3 тысячи! Я думаю, что анализировать этот пример при условии отсутствия кредитующегося покупателя особого смысла нет. Ведь в этом случае продавец квартиры просто уменьшил бы свои аппетиты или пошел бы торговаться с теми, кто ему поднял цену, и продал бы квартиру за ту сумму, которую ему заплатил бескредитный покупатель.
Приведенный пример наглядно показывает, как начинались продажи квартир по завышенным ценам! Кроме того, возможность использования для покупки квартиры заемных средств увеличила спрос. А увеличение спроса ни к каким другим результатам, кроме роста цен, в соответствии с экономическими законами привести и не могло. Ведь квартиры начали покупать люди, которым при других условиях пришлось бы копить деньги на покупку много лет. А они все стали покупателями сегодня!
По моим наблюдениям, объем финансовых средств на вторичном рынке жилой недвижимости сегодня почти на 80% состоит из средств, предоставленных банковскими учреждениями в качестве кредитов. В печати я встречал другие цифры, в основном на уровне 30-35%. Но, приводя эти цифры, авторы учитывали количество сделок, проходящих через кредитование, и не рассматривали дальнейший путь этих денежных сумм. Таким образом, не учитывалась такая вполне типичная ситуация, когда в кредит приобретается, например, трехкомнатная квартира, а ее продавцы на полученные средства покупают еще две квартиры. Я настаиваю на том, чтобы считать ВСЕ три приведенные в этом примере квартиры приобретенными на деньги, предоставленные кредитным учреждением. Ведь если бы не было кредита, не было бы всей цепочки продаж! Причем цепочка не ограничивается этими тремя квартирами: ведь и продавцы следующих квартир где-то захотят жить... Если считать так, как я предлагаю, то получается, что порядка 15% стоимости квартиры тот, кто покупает первую квартиру в этой цепочке, оплачивает самостоятельно, а оставшиеся 85% суммы сделки ему добавляет банк. По ходу продвижения этих средств из рук в руки покупатели на разных этапах этой цепочки добавляют порядка 5% собственных средств к той сумме, которую изначально предоставил банк. И, соответственно, сумма, выданная банком, разбавляется, но все равно остается на уровне порядка 80%. Обратите внимание, что во избежание слишком уж больших цифр банковской доли я отбросил из расчетов 100-процентные кредиты... Хотя они есть и встречаются нередко...
Исходя из приведенных рассуждений лично я считаю, что основными «виновниками» роста цен на квартиры являются банки. А учитывая то, что сегодня они контролируют до 80% вращающихся на вторичном рынке жилья средств, именно от планов и действий ведущих банков будет зависеть, каких именно сюрпризов нам ждать от цен на квартиры в 2007 году.