01 декабря 2005 года Верховной Радой Украины был принят Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О защите прав потребителей». Указанный закон приобрёл юридическую силу с даты его опубликования (13.01.2006 года «Голос Украины», №6) и изложил полностью в новой редакции Закон Украины «О защите прав потребителей», (далее - Закон).

Следует отметить, что особое внимание в новой редакции Закона уделено регулированию порядка предоставления банками физическим лицам потребительских кредитов, к которым в том числе относятся кредиты на покупку недвижимости.

Обращаем внимание на то, что в соответствии с п.4. и п.8 ст.11 Закона потребитель (заёмщик) имеет право досрочно возвратить банку кредит (при этом такое право обязательно должно быть оговорено в тексте самого кредитного договора), в том числе путём увеличения суммы периодических платежей. При этом, на законодательном уровне закреплено, что если потребитель воспользовался своим правом возврата кредита путём увеличения суммы периодических платежей, банк обязан осуществить корректировку кредитных обязательств потребителя (заёмщика) в сторону их уменьшения (п.8. ст.11 Закона).

Исходя из выше изложенных норм Закона, а также положений ст.21 Конституции Украины (в соответствии с которой права и свободы граждан являются неотчуждаемыми и неприкосновенными) и норм ст.5 Гражданского кодекса Украины (которая устанавливает, что законодательные акты не имеют обратной силы во времени, кроме случаев, когда они уменьшают или отменяют гражданскую ответственность лиц), можно сделать вывод, что условия кредитного договора (даже если они установлены сторонами до вступления в силу Закона) не могут ограничивать права потребителя, определённые законом, а также устанавливать какие-либо штрафные санкции за использование потребителем таких прав. Это также подтверждается тем, что в соответствии с п.5. ст.11 Закона некоторые условия кредитного договора изначально признаются законодателем по отношению к потребителям несправедливыми. Так, условия договора являются несправедливыми, если вопреки принципу добросовестности его последствием является существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей во вред потребителю (п.2. ст.18 Закона). К перечню несправедливых условий кредитного договора законодателем, например, отнесены:

• условия, предусматривающие изменения в затратах заёмщика по кредитному договору, кроме процентной ставки (так, в частности, будут признаны несправедливыми условия, предусматривающие основания для изменения размера ежемесячной комиссии за пользование кредитом);
• требования относительно уплаты потребителем непропорционально большой суммы компенсации (более 50% стоимости продукции) в случае невыполнения им своих обязательств по договору (стоимостью услуги при предоставлении кредита будет считаться сумма процентов за весь срок пользования кредитом);
• и др.

При этом перечень несправедливых условий договора, указанный в Законе, не является исчерпывающим (п.4. ст.18 Закона), а значит: несправедливым может быть признано любое положение договора, которое существенно уменьшает (сужает) права потребителя.
Обращаем внимание на то, что если какое-нибудь положение договора будет признано несправедливым, то оно (по требованию потребителя) может быть либо изменено, либо признано недействительным (п.5 ст.18 Закона). При этом, несправедливое положение договора является недействительным с момента заключения договора (т.е. не подлежит применению).

Подводя итог выше изложенному, обращаем внимание физических лиц, которые заключили или хотят заключить с банком договор о предоставлении кредита для собственных нужд (в том числе на покупку недвижимости), что на правоотношения, возникающие между Вами и банком при заключении и выполнении кредитного договора, распространяют своё действие нормы Закона (независимо от того был ли заключён кредитный договор до вступления или после вступления Закона в законную силу). Поэтому, если в кредитном договоре, который Вы уже подписали с банком или только планируете подписать содержатся условия, в соответствии с которыми Вы при досрочном погашении кредита обязаны уплатить Банку неустойку (штраф) и/или возместить убытки, то такое положение кредитного договора по Вашему требованию может (на основании п.4. ст.18 Закона) быть признано несправедливым и недействительным в судебном порядке (так как на сегодняшний день защита прав потребителей, предусмотренных законодательством, осуществляется судом – п.1 ст.22 Закона).

Если кредитный договор был подписан между Вами и банком до внесения в Закон выше указанных изменений, и сегодня за досрочное погашение кредита Банк требует от Вас уплаты неустойки (штрафа) и/или возмещения убытков в размере, указанном в действующем кредитном договоре, смело напоминайте банку о нормах Закона, а если это не помогает – требуёте от Банка предъявления к Вам требования об уплате указанных неустоек (штрафов) и возмещения убытков в письменном виде, а после получения такого требования обращайтесь в суд за признанием соответствующих положений кредитного договора недействительными и такими, что нарушают Ваши права (как потребителя), предусмотренные Законом. При этом, при подаче такого иска Вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины (п.3. ст.22 Закона).

На тему правомерности такого штрафования до сих пор не существует единого мнения.

С одной стороны, согласно новой редакции Закона (п. 8 ст. 11), «потребитель имеет право досрочно вернуть потребительский кредит, в том числе путем увеличения суммы периодических выплат. Если потребитель воспользовался правом возврата потребительского кредита путем увеличения суммы периодических выплат, то кредитор обязан осуществить соответствующую корректировку кредитных обязательств потребителя в сторону их уменьшения».

Анализируя это положение, можем сделать вывод о праве потребителя - заемщика вернуть денежные средства кредитору без каких-либо штрафных санкций, если досрочное погашение кредита происходит после вступления в силу новой редакции Закона.

Таким образом, заемщик может не оплачивать наложенные банком санкции, а в случае требования оплаты - обращаться в суд.

С другой стороны, точка зрения финансовых учреждений о том, что закон о защите прав потребителя не предусматривает прямо отсутствие оплаты за досрочное погашение кредита, а только декларирует саму эту возможность, дает им возможность внесения в договор с клиентом положение о взимании комиссии в случае досрочного погашения потребительского кредита на покупку жилья, и нарушение этого пункта банк также может оспорить в судебном порядке. В этом случае, до окончания судебного процесса, банк может продолжать удерживать имущество заемщика в ипотеке.

До настоящего момента этот вопрос не разъяснен ни на законодательно-разъяснительном уровне, ни на уровне судебной практики, поэтому заемщикам остается оспаривать свои потребительские права в суде, а финансовым учреждениям - повышать свою привлекательность для клиентов путем отказа от снятия комиссии за досрочное погашение кредита.