На рынке недвижимости происходит что-то непонятное — ни решившим изменить свои жилищные условия простым гражданам, ни работающим на рынке специалистам по недвижимости (риэлторам), ни аналитикам. Прогнозы столичных экспертов, которые еще год назад говорили, что рынок на пике, за которым последует спад, то есть снижение цен на жилье, не оправдались.

Попробуй, сними!
Пробовали ли вы когда-нибудь снять квартиру? Если нет, вам можно позавидовать – повезло. Если да, то искренне сочувствую и понимаю. Когда среди зимы вас буквально «выбрасывают» из очередной съемной квартиры, вы начинаете ненавидеть себя, весь мир, а в особенности ту его часть, которая именуется «хозяин квартиры». И выходов у вас в этом случае ровно три. Первый – искать новое жилище по знакомым, второй – прозванивать сотни телефонных номеров по десяткам рекламных газет и Интернет-сайтов, и третий – идти за помощью прямиком в агентство недвижимости. Самый надежный способ – первый. Вот только найти знакомых со свободной жилплощадью – проблема. Второй и третий способы предполагают множественные приключения с совсем необязательным счастливым концом. Мне, правда, повезло. В последний раз удалось снять жилье при помощи единственной в городе газеты, где печатаются объявления собственников жилья. Но перед этим все же пришлось пройти через горнило агентств. Хоть и знала, что там зачастую обман и жульничество, но деваться некуда – пришла. Девушка-агент с подкупающей искренностью сообщила, что на Новых Домах есть прекрасная квартира всего за 300 грн., в которую можно заселяться сегодня же; за «посмотреть» — 80 гривен. После посещения указанного адреса выяснилось, что квартира уже сдана, причем давно. Подобный фокус проворачивают практически с каждым новым человеком. Ругаться – бесполезно. Еще. В договоре о предоставлении услуг, который я подписала, значился специальный номер телефона для приема «конфликтных» звонков, как оказалось, «глухой» — ни разу никто не ответил. Со временем, придя на интервью к директору одного из харьковских агентств уже как журналист, узнала, что в городе таким образом работают практически все, кроме нескольких крупных агентств да еще риэлторов-частников, которые трудятся исключительно на себя и «сидят» на домашних телефонах,. Дескать, сбор информации, содержание офиса и девушек, которые в нем сидят, стоит денег, которые нужно «отбивать». Честно же работают только те агентства, которые имеют прицел на будущее – завоевать доверие клиента и сделать так, чтобы рано или поздно, надумав покупать недвижимость, бывший клиент шел именно к ним. А здесь уже агентство имеет финансовый интерес, зарабатывая на продаже каждой квартиры свои законные 5% риэлторских.
Благодатная почва для процветания жульничества на рынке аренды — постоянно растущий спрос на жилье в Харькове. Падать ценам на съемное жилье не дает наплыв студентов и рабочей силы, приезжающей не только из Харьковской области, но и из других регионов. По данным риэлторов, сейчас однокомнатную квартиру в спальном районе Харькова можно снять от 100 у.е. в месяц (за электроэнергию и телефон жилец, как правило, платит отдельно). В центре — от 120 у.е. Двухкомнатная в спальном районе обойдется не менее 120 у.е., в то время как еще год назад квартиру недалеко от центра можно было снять за 70-80 у.е., а в спальном районе — за 60 у.е. С тем, что для среднестатистического жителя Харькова сегодняшние цены на жилье, мягко говоря, дороговаты, риэлторы не соглашаются. Мол, если разбросать, то получается по 3 доллара (они же 17 грн.) в день. А гостиницу вы за такие деньги снимете? Нет. К тому же, утверждают специалисты, цены на недвижимость постоянно растут, а квартиры, которые сдаются, должны себя окупать.

Почему растут цены на жилье?
Цены на жилье растут уже не медленно и уверенно, а быстро и порою совершенно непредсказуемо. Сейчас покупка однокомнатной квартиры в среднем обходится в 14-15 тыс. дол. в спальном районе и около 20 тысяч — в центре. Причем чем дальше от центра города, тем ниже цена на квартиру. Даже самая «убитая» квартира в центре никогда не сравняется по цене с отремонтированной «под евро» в спальном районе и уж тем более не будет дешевле. Зато цены на квартиры в спальных районах в разных концах города примерно сравнялись. Большое значение имеет близость к метро — квартиры в радиусе 5-10 минут ходьбы от подземки дороже как минимум на 10-15%. Квартиры в «хрущевках» и первый-последний этаж стоят дешевле (на 1,5-2 тыс. у.е. и на 1-1,5 тыс. у.е. соответственно).
По разным данным, за прошлый год цены на жилье в среднем выросли на 21-28%. Аналитики выделяют как минимум три причины подобной стремительности роста цен. Причина первая — политическая. Большую сумятицу в уже, казалось бы, устоявшуюся за последние годы жизнь рынка жилья внесли президентские выборы. Их влияние чувствуется до сих пор. «Никогда не мог подумать, что политика так может повлиять на экономику, — говорит директор ДП «Проконсул+» Алексей Попов. — Обычный всплеск покупок жилья в декабре в прошлом году превратился в полный хаос. Из-за политической нестабильности банки прекратили выдавать кредиты и только в конце декабря согласились рассмотреть заявки тех, кто обратился до 30 ноября. Мы оформляли сделки и 30, и 31 декабря, когда все отмечали Новый год».
Причина вторая — экономическая. Спешили купить до конца года из-за того также, что с 1 января 2005 года вступал в силу закон, увеличивающий налоги, которые должен платить продавец недвижимости.

Причина третья — чисто человеческая. Рост цен на жилье вызван ростом уровня жизни харьковчан — он заметно вырос. «Сегодня немодно жить с мамой, когда тебе самому уже 30 лет, или жить в смежных комнатах, — рассказывает председатель сертификационной комиссии Харьковского союза риэлторов и оценщиков Евгений Молчанов. — Вот построили десятки тысяч таких квартир, а теперь вдруг выяснилось, что они корявые. Десять лет назад никто из покупателей не спрашивал — смежные комнаты или нет. А сейчас эта разница людей очень волнует. Даже на фоне только одного фактора — жить с родителями или нет — требуется колоссальное количество квартир. Так что все эти рыночные факторы — это пыль по сравнению с изменениями жизненных стандартов».
Но бывают и другие, почти иррациональные причины, влияющие на стоимость заветного изолированного угла. К примеру, различного рода суеверия. Так, по рассказам специалистов в области недвижимости, всплеск покупок квартир в конце 2003 года был связан с тем, что люди спешили вселиться в новое жилье до наступления високосного года.

Страх 13%
Самый страшный бич, подгонявший покупателей весь прошлый год, — введение с 1 января этого года 13-процентного налога на доход от продажи недвижимости. Теперь недвижимость, купленная до и после 2004 года, при продаже облагается налогом по-разному. Так, если вы надумали продавать небольшую (до 100 кв. м) квартиру, которую приобрели (купили, получили в наследство и пр.) еще до 2004-го, волноваться нечего, вы уплатите всего 1% от цены этой жилплощади (такая норма существовала и раньше). А если квартира стала вашей в прошлом году, то вам как продавцу придется заплатить 13% от прибыли. Это значит, что если в 2004 году вы купили квартиру за 10 единиц, а потом будете ее продавать за 100 единиц, то 13% будут насчитываться с вашей прибыли в 90 единиц. С каждым годом сумма, облагаемая налогом, будет уменьшаться на 10% (т.н. скидка на износ квартиры). Так что если вы соберетесь продавать купленную квартиру через 10 лет, то 13% платить не придется вообще.

Парламентарии принимали этот закон под девизом: «Нет — спекуляции недвижимостью!»
В реальности же получилось, что при продаже равноценных квартир — в одном районе, доме и даже на одной лестничной клетке — нужно заплатить разные издержки. Если раньше за оформление купли-продажи в общей сложности нужно было отдать в виде налогов до 7% стоимости жилья (5% риэлтору, 1% в пенсионный фонд и 1% госпошлины), то теперь издержки при продаже некоторых квартир выросли до 30%. Естественно, из собственного кармана продавцы платить не хотят, они попросту поднимают цены. Хотя под 13-процентный налог, как утверждают эксперты, попадают только 3% продаваемых квартир. «Уже третий месяц рынок в этом карабкается, а воз и ныне там, — говорит Алексей Попов. — На рассмотрение парламента сейчас внесены 2 законопроекта. В одном предлагается отложить введение налога в 13% до 2007 года, а во втором, как компромисс, уменьшить процентную ставку».
По оценкам риэлторов, каждый седьмой человек продает квартиру, чтобы купить другую. Но сейчас из-за роста издержек при оформлении сделки уже нельзя, продав, к примеру, 3-комнатную квартиру, купить взамен 2- и 1-комнатную, как это можно было сделать раньше. Поэтому многие квартиры попросту сняты с продажи, хозяева ждут перемен. В результате падения предложения и стойкого роста спроса, по словам экспертов «Проконсул+», цены за январь-февраль поднялись на 5-10% даже по сравнению с тем пиком, который был в декабре.
Рынок, с одной стороны, затаился. А с другой — ушел в тень. Чтобы уйти от налогов, многие квартиры сейчас продаются по заниженной стоимости. «А именно, — объясняет Алексей Попов. — У нас есть две цены: цена рыночная и цена оценочная (это БТИ). Оценочная цена по сравнению с рыночной раз в 200 меньше. По оценочной стоимости БТИ и продаются квартиры. Продавец с покупателем договариваются, и проследить, по какой цене продается жилье, государство не может, — говорит Алексей Попов. — В итоге квартир на продажу нет, покупатель есть, банки не кредитуют в нужном объеме, цены пошли вверх, рынок ушел в тень, а тень всегда предполагает криминализацию». А теряет в итоге — государство. С начала года Минюст зафиксировал уменьшение количества сделок в 7-10 раз. Если в Харьковской области с августа по октябрь заключалась в среднем 281 сделка в день и от них государство получало по 1% прибыли, то сейчас — по 28 сделок в день, и из тех половина проводится по заниженной стоимости.
По мнению Алексея Попова, если в ближайшее время парламентарии не откажутся от 13%, цены на жилье будут стремительно расти — в среднем на 5% каждый месяц. Если же парламентарии отложат введение 13-процентного налога на два года или уменьшат его, то квартиры будут дорожать не так сильно: до конца года рост цен на недвижимость составит порядка 15-18%.
В то же время Евгений Молчанов считает, что влияние «13%» не стоит преувеличивать. Введение этого налога практически не отразилось на ситуации в сельской местности. «В Мерефе, в Липцах — дым коромыслом, — говорит Молчанов. — Ничто не думало стопориться, останавливаться, ничего абсолютно. Хотя закон действует точно так же, как и везде, — говорит Молчанов, — мясо же подорожало, а селяне живут с продажи мяса. А кредитования там как не было, так и нет».
В общем же, по мнению Евгения Молчанова, у Харькова — бешеные перспективы в плане роста цен. Арифметика проста. По официальным данным, только в России сейчас находится 3 млн. украинцев. Если в Украину вернется хотя бы треть, то это уже миллион. В Харьковскую область — ну скажем, одна двадцатая: это 50 тысяч человек или семей. Сейчас в Харькове в месяц продается порядка 2,5 тыс. квартир. Если они вернутся в течение двух лет, то «рынок по спросу просто разлетится на куски».