Зато обычные харьковчане наконец-то снова стали засматриваться на дополнительные квадратные метры, хотя на Салтовке и Алексеевке они выросли в цене.

Число инвесторов, вкладывающих деньги в квадратные метры для перепродажи, сократилось за год почти вдвое (с 9 до 4%).

– И это неудивительно: поскольку резкого повышения цен нет и не предвидится, – поясняет директор одного из крупнейших харьковских агентств недвижимости Борис Каган. – Люди покупают квартиры в основном для себя и, как правило, без привлечения заемных средств. В кредит было куплено лишь около 4% недвижимости от общего числа сделок в Харькове.

Еще одна тенденция – увеличение количества обменных операций: когда агентство недвижимости помогает человеку продать свою, скажем, однокомнатную квартиру, и с доплатой приобрести двухкомнатную. Услуги нотариуса в этом случае обходятся дешевле. В 2011 году доля таких операций выросла до 41%.

И хотя количество предложений на рынке вторичной недвижимости по-прежнему превышает спрос, тем не менее динамика есть – так, на конец 2010 года на одного покупателя приходилось четыре квартиры, сегодня – три. Приблизительно на 30% увеличилось и количество сделок купли-продажи в сравнении с 2010-м.

– Наиболее востребованы двухкомнатные квартиры, самый низкий спрос – на трехкомнатные, – замечает Борис Каган. – Средняя цена, которую покупатели готовы платить за «двушку» – 904 дол./кв. м, за «однушку» – 901, за «трешку» – 878.

Что касается стоимости квадратных метров, то в первой половине минувшего года цены незначительно снижались и приблизительно с такой же скоростью росли во второй половине, отмечает Борис Каган. Наиболее существенный рост произошел в декабре – на 1,5%.

– Наиболее востребованные одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах города недалеко от метро подорожали больше, – уточняет эксперт. – Например, на Салтовке «однушки» и «двушки» за год выросли в цене до 15%, на Алексеевке и Павловом поле – до 8-10%, в Рогани, на ХТЗ и Новых домах – до 4-6%. Средняя цена сделок на вторичную недвижимость в конце декабря составила порядка 890 долларов за квадратный метр, что на 6% больше по сравнению с 2010-м.

Харьковчане испугались дефолта США

По словам директора одного из крупнейших харьковских агентств недвижимости Бориса Кагана, на рынок вторичной жилой недвижимости Харькова немало повлияла угроза технического дефолта США, слухи о котором особенно упорно муссировались в середине лета.

– В этот период наблюдалась нетипичная для этого времени года высокая активность продаж, причем не только в секторе недорогой недвижимости, – замечает Борис Каган.

Достаточно серьезное влияние на рынок вторичного жилья оказывают и валютные колебания, поскольку цены в Украине на недвижимость до сих пор формируются в долларах.

– Если бы цена выставлялась в гривне – столь резких скачков цен не происходило бы, – замечает эксперт. – Например, стоимость квартир по сравнению с максимумом 2008 года в долларах упала на 50%, а в гривне – всего на 8%.

Повлияла и реорганизация БТИ, которая должна была начаться в январе 2012 года.

– Уже в ноябре люди откладывали операции с недвижимостью, поэтому на рынке наблюдался определенный спад активности, – замечает Борис Каган. – Но в связи с тем что изменения были перенесены на 2013-й год, ситуация на рынке активизировалась.

Что касается прогнозов 2012 года, то при условии стабильности экономики Украины и устойчивости гривны цены на недвижимость вырастут на 9-10%, считает эксперт.

Покупатели уже не рассчитывают на банки

Оживился и рынок первичной недвижимости – застройщики начали вводить в эксплуатацию новые объекты, спрос на них присутствует, утверждают эксперты.

– Если в 2010 году на рынке появилось всего девять новых объектов, то в 2011-м – уже 15, – отмечает президент одной из крупнейших харьковских инвестиционно-строительных компаний Анатолий Денисенко. – В 2010-м ввели в эксплуатацию шесть объектов, а в 2011-м – 16. В минувшем году в новостройках было продано более 97 тысяч кв. м жилья.

Стабилизировались и цены на квартиры – увеличение произошло лишь в пределах инфляции, в среднем на 2,5%. Так, в конце минувшего года средняя цена жилья экономкласса составляла 5542 грн./кв. м, бизнес-класса – 9197 грн./ кв. м, премиум-класса – 13604 грн./кв. м. Ровную ценовую ситуацию эксперт объясняет отсутствием на рынке серьезных внутренних и внешних стрессов.

– Колебание курса доллара составило умеренные 2%. Активность банков в сфере ипотечного кредитования была незначительной и практически не оказала влияния на спрос – покупатели уже перестали надеяться на лояльность банков и рассчитывают только на собственные силы, – говорит Анатолий Денисенко. – Как и в случае со вторичной недвижимостью, изменилась структура покупателей. Если раньше львиную долю их составляли спекулянты, то сейчас квартиры покупают для того, чтобы в них жить.

Эксперт называет два фактора, которые повлияли на рынок недвижимости.

– В прошлом году был принят Закон о регулировании градостроительной деятельности, существенно сокративший время согласования документов и упростивший процедуру по вводу домов в эксплуатацию, – объясняет он. – Кроме того, на покупателей значительно повлияла угроза второго витка мирового экономического кризиса и дефолта США. Люди стали меньше доверять таким валютам, как доллар и евро, и вкладывать деньги в недвижимость.

Однако темпы строительства нового жилья пока далеки от докризисных. Если раньше возведением домов в Харькове занимались более 50 компаний, то сейчас – около 15. И в ближайшем будущем, по мнению специалистов, резких скачков в развитии рынка не предвидится.

– Чтобы спровоцировать их, нужно, чтобы ипотечные кредиты выдавались на длительный срок по ставке существенно ниже 10%. Либо необходимы огромные вливания в строительство со стороны государства. Такой возможности нет, – разводит руками Анатолий Денисенко. – Поэтому существенных изменений ни в худшую, ни в лучшую сторону пока не ожидается.

В 2012 году эксперт прогнозирует небольшой рост спроса на «первичку» и такой же – в пределах инфляции – рост цен на нее.